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Stadtratsbeschluss mit PLACEBO –Effekt

Zur Beschlussvorlage Gartenstädte, Erhalt des Charakters und bauliche Entwicklung, vom 16.07.2015

Der Rückblick:

Die Zusammenfassung aller Versäumnisse und Niederlagen der vergangenen Jahrzehnte bei den unzureichenden Versuchen, in den „Gartenstädten“ in München nach Auslaufen der Staffelbauordnung 1979 planerisch zu steuern, ist in der Beschlussvorlage gut dargestellt und ist eine sowohl verdienstvolle als auch schmerzhafte Aufarbeitung der Vergangenheit.

Die Zukunft:

Heute geht es aber darum, die Möglichkeiten zu nutzen, die uns zur Verfügung stehen und – die uns zur Verfügung stehen könnten, wenn es gelingt, den gesetzlichen Rahmen zu erweitern. Dazu müssen Ziele definiert werden: Welchen Charakter sollen die „Gartenstädte“ der Zukunft haben, was sollen sie im Zusammenhang mit Dichte und Wohnraummangel leisten, oder nicht leisten? Zur Positionierung der sog. Gartenstädte im Rahmen der langfristigen Entwicklung Münchens liest man in der Beschlussvorlage nichts. Das ist ein Indiz für Ratlosigkeit, die angesichts politischer Indifferenz nicht verwundert: Einmal sollen die Gartenstädte geschützt werden, dann wieder sollen sie ihren Beitrag zur Behebung der Wohnungsnot leisten.

Eine gestaltende Bauleitplanung mittels Bebauungsplänen wird höchstens in Einzelfällen für möglich gehalten. Diese Einzelfälle sind im Vortrag bereits so exotisch beschrieben, dass es sie in der Realität kaum geben wird. Alternativ wird eine blockweise Betrachtung von Quartieren in den „Gebieten mit Gartenstadtcharakter“ angeboten, wobei der Ansatz von Bedeutung sein könnte, um das Potential der Nachverdichtung zu ermitteln. Das dargestellte Vorgehen ist jedoch rechtlich unverbindlich, nicht großräumig angelegt und wird davon abhängig gemacht, dass ein konkretes Baugesuch in einem Quartiersblock den Bedarf nach Untersuchungen auslöst.

Es wäre außerordentlich hilfreich, wenn blockweise Entwicklungspotentiale flächendeckend ermittelt würden. Daraus ließen sich Schlüsse ziehen für das Ausmaß der zu erwartenden Nachverdichtung in diesen Gebieten. Wermutstropfen bleibt, dass die Stadt kaum steuernden Einfluss hat: Die Entwicklung folgt gemäß § 34 Baugesetzbuch eigenen Gesetzmäßigkeiten – er lässt Bauvorhaben zu, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung (unter Verweis auf Referenzbauten) einfügt und ihre Erschließung gesichert ist. Für die notwendige Erweiterung der sozialen, schulischen, kulturellen sowie Verkehrs-Infrastruktur in den „nachverdichteten“ Gartenstadtgebieten muss dann die Gemeinschaft aller Münchner aufkommen, während Eigentümer leistungslose Gewinne durch die Aufwertung ihrer Grundstücke erzielen. Diese Entwicklung schafft eine Gerechtigkeitslücke in der Stadtgesellschaft. Die Beschlussvorlage erwähnt die „mittelfristige Infrastrukturplanung“ nur kurz. Sie hat aber einen hohen Stellenwert, denn es müssen finanzielle Mittel für die wachsenden Einrichtungen des öffentlichen Bedarfs aufgebracht und Flächen dafür vorgehalten werden.

Das Fazit:

Es ist leider ernüchternd: Der Beschluss setzt Hoffnungen in städtebauliche Rahmenpläne für zwei ausgesuchte Gebiete, die Erkenntnisse liefern sollen für eine städtebauliche Qualität bei der Fortentwicklung in „Gartenstädten“. Welche Qualität ist aber gemeint? Ist es Bestandserhalt, moderate oder konsequente Nachverdichtung? Will man erweiterte rechtliche Eingriffsmöglichkeiten? Zwei Rahmenpläne sind zudem für den Einstieg in eine aktive Stadtplanung völlig unzureichend, lassen sich nur als Pilotprojekte zum Sammeln von Erkenntnissen verstehen. Die rechtliche Unverbindlichkeit der Rahmenpläne lässt sie leider als „Papiertiger“ erscheinen. Das kann nicht die Qualität des „Tigers“ Bebauungsplan mit seinen verpflichtenden Verfahren der Bürgerbeteiligung und verbindlichen Ergebnissen ersetzen.

Die politischen Botschaften:

Sie sind vielfältig und widersprüchlich wie die Interessen der „Gartenstädtler“ selbst: Kaum ist ein alter Kämpfer für den Erhalt der Gartenstadt aus dem Leben gegangen, machen sich die Erben über das Grundstück her und verkaufen es hochpreisig an den Bauträger, der es bis zum Anschlag mit Baurecht auffüllt. Die Erfahrung zeigt, wie dünn das Eis der Begeisterung für die „Grüne Lunge“ ist, wenn die wirtschaftliche Verwertung lockt. Es ist fatal, wenn die Zufälligkeit von Besitzverhältnissen den Ausschlag gibt dafür, ob Quartiere ihren Charakter behalten oder „umkippen“.

Es geht aber nicht nur um die Spielräume des derzeitigen Planungsrechts, die weit mehr als bisher ausgeschöpft werden sollen, will man aktive Stadtentwicklung in den „Gartenstädten“ betreiben. Darüber hinaus wird im Grundsatz ein Konflikt um die Bodenordnung erkennbar, der politisch auszutragen wäre:

Die leistungslosen Gewinne durch Bodenwertsteigerung in den „Gartenstädten“ sind nahezu ein „Geschenk des Himmels“, das ein gütiger § 34 BauGB über bauwillige Grundstücksbesitzer streut. Für die notwendigen Infrastruktur-Erweiterungen, die in den Gartenstädten durch weitere Verdichtungen notwendig werden, sollten daher die Nutznießer der Verdichtung ihren Beitrag leisten. Wenn Grundstückseigentümer durch Nachverdichtung ihr Baurecht ausschöpfen und damit erhebliche Wertsteigerungen realisieren, ist zu fordern, dass sie einen Teil dieser Gewinne für öffentliche Aufgaben im Stadtteil abführen: Denn durch fortwährende Nachverdichtung entsteht ein wachsender Bedarf an Infrastruktureinrichtungen incl. öffentlicher Flächen, die hierfür vorgehalten werden müssen. Zur Abschätzung des zu erwartenden Bedarfs bleibt es dabei der Stadt nicht erspart, flächendeckend die Entwicklungspotentiale in den „Gartenstädten“ zu erfassen.

Für eine solidarische Stadtgesellschaft sollte es selbstverständlich sein, dass Begünstigte sich an den Folgelasten einer Entwicklung beteiligen, von der sie profitieren. Es gibt ja schon Beispiele, wie eine „Abschöpfung“ möglich ist:

Die Stadt München hat 1993 die SoBoN (Sozialgerechte Bodennutzung) gegen zunächst massive Widerstände eingeführt und zum Erfolgsmodell gebracht: Private Investoren müssen im Rahmen von Bebauungsplanverfahren einen Teil ihrer Erlöse aus Bodenwertsteigerungen an die Kommune abführen, um die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen, die durch die Maßnahme ausgelöst werden, mit zu finanzieren.

Ein weiteres Beispiel: Das Besondere Städtebaurecht gibt in § 154 den Kommunen zur Aufgabe, nach Abschluss der Gesetzlichen Sanierung Ausgleichsbeträge von den begünstigten Eigentümern im Sanierungsgebiet einzuziehen. In München werden diese Beträge ermittelt zwischen Anfangswert und Endwert für den Sanierungszeitraum. Die Wertsteigerung entsteht durch die Behebung Städtebaulicher Missstände, wofür erhebliche öffentliche Mittel eingesetzt wurden.

Diese Fälle könnten Modelle sein:

Im bestehenden Städtebaurecht gibt es keinen Ansatz für eine „SoBoN“ oder für „Ausgleichsbeträge“ Gartenstädte. Rechte sind aber veränderbar, Gesetzesinitiativen und -änderungen tägliches Brot der Politik. Wenn es wichtig genug ist, sind die Gartenstädte mit dabei.

Autor: Helmut Steyrer

Ein Beitrag im Online-Magazin Standpunkte April 2015

 

Credit: Erich Ferdinand  via Flickr.com cc2.0-Lizenz