Wer Beispiele für gelungene Ortsentwicklung sucht, sollte diesen Ort in Bayern besuchen: Auf halbem Weg zwischen Bad Aibling und Rosenheim zieht sich der Mangfallkanal durch Kolbermoor. Backsteinfassaden spiegeln sich im Wasser, alte Fabrikgebäude wechseln sich mit moderner Architektur ab, dazwischen stehen mächtige Bäume. Es ist eine Szenerie, die eher an ein Mini-Hamburg mit historischem Hanse-Charme erinnert als an ein 20.000 Einwohner-Städtchen im Alpenvorland. Die Geschichte Kolbermoors beginnt vor mehr als 160 Jahren mit einer Baumwollspinnerei – und beinahe hätte sie auch mit ihr geendet.

Die „Alte Spinnerei“ als Industriedenkmal ersten Ranges ist heute ein modernes Kultur- und Eventzentrum, die zugehörige Werkssiedlung der Arbeiter – erbaut zwischen 1862 und 1918 ist – nahezu komplett erhalten. Wer heute durch die Alte Spinnerei geht, kann kaum erahnen, wie offen ihre Zukunft vor drei Jahrzehnten war. Denn nach ihrer Schließung im Jahr 1992 stand die Frage im Raum, was damit geschehen sollte. Abriss schien lange die einfachste Lösung. Doch Kolbermoor entschied sich für den schwierigeren Weg: Bestandserhaltung. Zum Glück. So entwickelte sich nämlich in den vergangenen Jahren aus der ehemaligen Brache etwas, das man heute als Musterbeispiel für Baukultur bezeichnen kann.

Bewahren statt Beseitigen

Der Anspruch „Baukultur“ im Namen des Projektentwicklers MvB Baukultur wurde in Kolbermoor mit der vielfach ausgezeichneten Quartiersentwicklung Alte Spinnerei zur Realität: Stadt und Entwickler erkannten den Wert des Bestands. In den historischen Gebäuden lässt sich ablesen, wie sich die Baukultur um 1900 veränderte: Hier trifft traditionelle Ziegelarchitektur auf die damals neue Stahlbauweise – eine Tatsache, die das Areal bis heute für Architekturinteressierte spannend macht. Seit 2006 revitalisiert MvB Baukultur, damals noch unter dem Namen Quest, gemeinsam mit Behnisch Architekten die historischen Gebäude und füllt sie mit neuem Leben. Heute finden sich in der Alten Spinnerei Restaurants, Arztpraxen, Ladengeschäfte, Veranstaltungsräume, die Akademie der Bildenden Künste und Übernachtungsmöglichkeiten. Wo früher Maschinen liefen, wird heute gearbeitet, gelernt, gegessen, gefeiert und beneidenswert schön gewohnt. Folgerichtig erhielt das Projekt bereits 2018 eine Anerkennung beim Preis für Baukultur der Metropolregion München. „Bauen verbraucht sehr viel Ressourcen und Bauen ist irreversibel. Umso wichtiger ist es, Orte mit Sorgfalt zu entwickeln und langfristig zu denken“, sagt Max von Bredow, Geschäftsführer der MvB Baukultur.

Der Park der Direktoren

Mit der Rettung der historischen Gebäude war die Entwicklung des Areals allerdings noch nicht abgeschlossen. Hinter den altehrwürdigen Fabrikhallen wartete ein besonderes Areal darauf, wiederentdeckt zu werden. „Mein Lieblingsort im Quartier“, erzählt Max von Bredow bei einem Rundgang. Dort, wo einst die Direktoren der Spinnerei mit ihren Familien lebten, lag jahrzehntelang ein verwunschener Park verborgen. Zu den glanzvollen Zeiten der Spinnerei lebten die Fabrikanten hier einen exklusiven Lebensstil zwischen Weiher, Tennisplatz und seltenen Baumarten. Die mächtigen Rotbuchen und die Sumpfzypressen erinnern noch heute daran. Die Arbeiter mussten draußen bleiben.

Gemeinsam mit Behnisch Architekten schrieb die MvB Baukultur die Geschichte des Parks weiter. Was jahrzehntelang hinter Zäunen lag, wurde wieder Teil der Stadt und öffentlich zugänglich. Die alten Baumriesen blieben stehen, die besondere Atmosphäre ebenfalls. Gleichzeitig entstand neuer Wohnraum an einem Ort, der allen Generationen eine Oase im Grünen bietet, Kindern genauso wie alten Menschen.

Häuser, die den Bäumen ausweichen

So stellten sich die Architekten bei den Wohngebäuden eine entscheidende Frage: Wie kann man zwischen den alten Bäumen bauen, ohne ihnen die Hauptrolle zu nehmen? Die Lösung sind Baukörper, die sich förmlich um die Natur herumlegen. Möglichst wenig Eingriffe in den Park, möglichst wenige Bäume sollten gefällt werden. Aus dieser Herausforderung entwickelten Behnisch Architekten die vier sogenannten Conradty-Häuser und die fünf charakteristischen Y-Häuser.

Während die Conradty-Häuser alle nach Süden ausgerichtet sind und einen Blick in den Park haben, greifen die Y-Gebäude mit ihren drei Armen behutsam in die von liebald + aufermann landschaftsarchitekten geplante Grünanlage hinein. „Am allerschönsten an diesem Projekt finde, ist, dass die Gebäude wirklich in diesen jahrhundertealten Baumbestand drinstehen. Im Winter kann man durch ihn hindurchsehen, weil keine Blätter daran hängen, und im Sommer spenden sie kühlenden Schatten“, bemerkt Max von Bredow. Die Häuser orientieren sich in alle Richtungen und ragen mit fünf bis sechs Geschossen über die Baumkronen hinaus. Nur in dieser Höhe, so fanden die Architekten, konnte die besondere Silhouette zwischen den alten Bäumen ihre Wirkung entfalten.

Der ungewöhnliche Grundriss hat einen weiteren Vorteil: Jede Wohnung erhält Tageslicht von drei Seiten – eine Qualität, die im klassischen Geschosswohnungsbau selten zu finden ist. Selbst die Balkone verweigern sich der Geradlinigkeit. Ihre geschwungenen Brüstungen setzen fort, was die Gebäude im Großen vormachen. „Auf den Balkonen hat man das Gefühl, man lebt in einem Baumhaus mitten im Wald. Absolut einzigartig“, sagt Max von Bredow.

Zusammen mit den Holzfassaden ist damit in Kolbermoor eine Architektur entstanden, die ihren Platz im Park gefunden hat. Genau darin liegt auch die eigentliche Stärke guter Baukultur: Sie schafft Zukunft, ohne Herkunft zu vernichten.

Seit April 2026 wird im Park der Alten Spinnerei der vierte Bauabschnitt des Gesamtquartiers realisiert. Im nördlichen Teil des historischen Spinnereiparks unweit des kleinen Weihers entstehen zwei neue Wohngebäude, ein weiteres Y-Haus und ein Conradty-Haus, mit 39 Wohnungen, eingebettet in die gewachsene Parklandschaft.

„Mit diesem Bauabschnitt schließt sich für uns ein langer Kreis – das gibt dem Grundstein heute eine Bedeutung, die über das rein Bauliche hinausgeht. Denn am Ende suchen Menschen keine Quadratmeter, sondern einen Ort, der mehr bietet als vier Wände – einen Ort, an dem man wirklich ankommen kann.“, erklärt Max von Bredow.

Neugierig geworden?

Hier Reinhören: Max von Bredow zu Gast im Podcast MUNICH NEXT LEVEL von Marco Eisenack, Herausgeber MUCBOOK.

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Bilder: © MvB