In München fehlen nach aktuellen Schätzungen über 100.000 Wohnungen – besonders für Studierende, Singles und Familien mit geringem Einkommen. Während Wohnungsbauziele wegen steigender Baupreise in allen Bereichen weiterhin weit verfehlt werden und die Mieten dramatisch in die Höhe schnellen, wächst der Druck auf den sozialen Frieden.

Offenbar kommen wir mit einem „Weiter so“ nicht mehr wirklich voran. Durch eine bewusste Weichenstellung im privaten und beruflichen Leben entstand der Anstoß für eine gemeinsame Initiative: Drei erfahrene Immobilienprofis – Sebastian Nitsch, Torsten Graf und Michael Holböck – gründeten einen Thinktank, um neue Lösungen für die Wohnraumfrage zu entwickeln und zusammen mit Expert*innen aus unterschiedlichen Bereichen der Branche zu diskutieren. Das Ergebnis der Workshops hat ihre Leidenschaft entfacht: „Wir können Wohnraum günstiger, schneller, nachhaltiger und schöner bauen, allein dadurch, dass man in Serie plant und baut“, erklärt Sebastian Nitsch im Gespräch mit MUCBOOK-Herausgeber Marco Eisenack. Genau hier setzt das von den drei Imobilienexperten gegründete Startup CubeX an.

München ist besonders betroffen

Deutschlandweit werden bis 2030 jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt, doch im Jahr 2023 wurden lediglich 294.000 fertiggestellt. Ein Grund sind die seit Jahren steigenden Baukosten: Laut Statistischem Bundesamt stiegen sie um über 40% allein seit 2020.

München zählt zu den Städten mit dem größten Handlungsdruck und benötigt jährlich etwa 10.200 neue Wohnungen, was einem Bedarf von 74 Wohnungen pro 10.000 Einwohner*innen entspricht und deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 38 Wohnungen liegt. Das wird vor allem für junge Menschen spürbar, die zum Studieren nach München kommen. Die durchschnittliche Warmmiete für ein WG-Zimmer liegt bei 800 bis 1000 Euro, während die Bafög-Wohnkostenpauschale nur 380 Euro beträgt und damit kaum die Hälfte der Kosten deckt. Infolgedessen leben rund 33 Prozent der Studierenden in München noch bei ihren Eltern, und etwa 11.000 junge Menschen stehen auf Wartelisten für Studierendenwohnheime, mit Wartezeiten von bis zu sieben Semestern. Zudem warten in München rund 54.000 Menschen auf einen Platz in einer der 23.000 verfügbaren Sozialwohnungen.

„Wir haben viele kluge Köpfe – Techniker, Architekten, Statiker, Energieberater und so weiter – bildlich gesprochen in einen Raum gesperrt und gesagt, lasst uns bitte das Thema Wohnen radikal neu denken“, erzählt Sebastian Nitsch, einer der Gründer von CubeX, als er im MUCBOOK-Studio zu Gast ist, um das Konzept seiner Geschäftsidee im Podcast Munich Next Level vorzustellen. Heraus kam eine Disruption.

Die Lösung: CubeX denkt Wohnraum wie ein Produkt

CubeX versteht Wohnraum nicht mehr als Einzelprojekt, sondern als Systemlösung. Drei standardisierte Modulgrößen – 20, 40 und 60 Quadratmeter – werden industriell vorgefertigt, in wenigen Tagen montiert und binnen weniger Monate bezugsfertig gemacht. Ob als Einzelmodul, Stadtblock oder als „CubeX-Dorf“: Die Bausteine lassen sich flexibel kombinieren – für Studierende, Familien, Single-Haushalte oder Senior*innen.

Ziel von CubeX ist ein modulares Wohnkonzept, das sich flexibel an unterschiedliche städtebauliche Anforderungen anpassen lässt – skalierbar, ökologisch und wirtschaftlich tragfähig. Ein Gebäude umfasst bis zu drei Stockwerke und maximal 36 Module. Vier dieser Gebäude bilden ein sogenanntes CubeX-Dorf mit bis zu 144 Modulen und bieten Platz für bis zu 288 Bewohner*innen. Ergänzt werden kann das Konzept jederzeit um gemeinschaftlich nutzbare Bereiche oder Module für Mobilität und Infrastruktur.

„Wir haben eine Grundwohnung entwickelt, ein Grundmodul. Das kann man sich vorstellen wie eine Studentenwohnung oder eine Mitarbeiterwohnung“, erklärt Sebastian Nitsch im Podcast. 20 Quadratmeter für ein Zimmer mit Bad, Kochnische und Wohnbereich – maximal flächeneffizient geplant. 

Design trifft Disruption: Was der Wohnungsbau von Apple lernen kann

Die disruptive Kraft von CubeX liegt in der radikalen Vereinfachung und Standardisierung – ein Prinzip, das schon andere Branchen revolutionierte. IKEA demokratisierte Designmöbel, indem es modulare Produkte flach verpackte und bei Lieferung, Lagerung und Fertigung enorm einsparen konnte. Apple macht komplexe Technik durch einfach bedienbare Benutzeroberflächen leicht zugänglich. Als Steve Jobs im Jahr 2001 den ersten iPod vorgestellt hat, gab es bereits Dutzende MP3-Player auf dem Markt. Doch sie waren kompliziert, technisch überladen und hatten oft ein unattraktives Design. Apple entschied sich für eine andere Richtung – nicht mehr Features, sondern weniger – aber besser.

„Auch CubeX verzichtet bewusst auf überflüssige Vielfalt – und gewinnt dadurch an Gestaltungsqualität, Nachhaltigkeit und Effizienz“, so Nitsch. „Die Module bestehen aus zwölf standardisierten Holzelementen, sind fast vollständig recyclebar und optional energieautark.“

Modular bauen statt einzeln basteln – ein Paradigmenwechsel

Während herkömmliche Bauprojekte durch Schnittstellenchaos, Genehmigungsmarathons und Kostenexplosionen geprägt sind, verfolgt CubeX eine komplett integrierte Wertschöpfungskette: Von der Planung über Fertigung bis zum Betrieb, Wartung und Rückbau. Damit wird Wohnraum berechenbar, sofort nutzbar, ökologisch und anpassbar.

Ein CubeX-Gebäude lässt sich in beeindruckend kurzer Zeit realisieren: Nach der Auftragsvergabe vergehen nur wenige Monate bis Bewohner*innen in ihr neues Zuhause einziehen. Möglich wird das durch die industrielle Vorfertigung aller Module. Fundament und Aufbau dauern jeweils nur wenige Tage – die Montage einer einzelnen Einheit ist in etwa fünf Stunden abgeschlossen. Trotz der schnellen Umsetzung wird ein hoher Fokus auf Design und architektonische Qualität gelegt. Holz, Tageslicht, klare Linien und flexible Raumkonzepte schaffen zeitlose und zugleich funktionale Wohnlösungen.

„Mit einem normalen Bau herkömmlicher Art sind sie wahrscheinlich vom Baustart bis zum Einzug der Bewohner bei zwei bis drei Jahren“, sagt Nitsch. „Mit unserem Modul sind das ungefähr neun Monate.“ Das spart Bauherr*innen viel Zeit und damit viel Zinsen. 

Das erste Musterhaus entsteht in München

CubeX plant, noch im Spätsommer das erste Musterhaus im Raum München zu eröffnen. Der Pilot wird eine Veranstaltungs- und Präsentationsfläche bieten, um potenziellen Kund*innen wie Bund, Land, Gemeinden und anderen Großgrundbesitzer*innen das Konzept näherzubringen.

„Wenn Wohnen ein Grundrecht ist, braucht es Systeme, die dieses Recht auch umsetzbar machen“, sagt Nitsch. CubeX hat das Potenzial, den Wandel im Wohnungsbau voranzutreiben: radikal einfacher, trotzdem hochwertig – und für viele zugänglich. Mit seiner Mischung aus intelligentem Design, Produktionslogik und gesellschaftlicher Relevanz möchte CubeX nicht nur bauen, sondern verändern und einen wichtigen Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot in München und anderen Städten leisten.

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Fotocredits © CubeX