München ist – mit deutlichem Abstand – die Stadt mit den teuersten Mieten in Deutschland. Im Schnitt gehen inzwischen fast 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete drauf. Und damit ist klar: Die hohen Mieten sind eines der größten Armutsrisiken in dieser Stadt.

Gleichzeitig sind die Spielräume der Kommune begrenzt. Mietrecht ist Bundessache. Einen Mietendeckel beispielsweise kann die Stadt nicht einfach selbst einführen. Das heißt aber nicht, dass München nur zugucken muss. Über die städtischen Wohnungsunternehmen, die Vergabe von Grundstücken, Instrumente wie die SoBoN und konsequente Kontrollen kann die Stadt den Wohnungsmarkt durchaus beeinflussen.

Die Kommunalwahl am 8. März 2026 ist also auch eine Richtungsentscheidung in der Wohnungspolitik: Wie stark greift die Stadt selbst ein? Wie konsequent geht sie gegen Spekulation vor? Und wo, wie schnell und wie viel wird neu gebaut?

Wir haben uns durch die Programme von CSU, SPD, Bündnis 90/Die Grünen und der Linken gearbeitet und nachgehakt. Was sie konkret für Münchens Wohnungsmarkt planen, haben wir euch hier zusammengestellt.

Transparenz-Hinweis: Die CSU hatte unseren Fragenkatalog leider bis Redaktionsschluss nicht beantwortet. Ihre Positionen beziehen wir deshalb aus dem veröffentlichten Wahlprogramm.

Die wichtigste Stellschraube

Bevor wir uns in Förderquoten, Paragrafen und Bauvorschriften verlieren, lohnt sich eine einfache Frage: Wo sehen die Parteien eigentlich den größten Hebel für mehr bezahlbare Wohnungen?

Mehr Geld für den Neubau: Die Linke fordert eine Milliarde Euro zusätzlich für den Bau von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum in den nächsten sechs Jahren. Sie warnt, dass nach starken Einsparungen ab 2028 kaum noch neue Sozialwohnungsprojekte gebaut werden könnten.

Weniger Geld für Miethaie: Bündnis 90/Die Grünen setzen an einer anderen Stelle an. Als zentrale Maßnahme sehen sie die Einrichtung einer städtischen Anlaufstelle gegen sogenannten Mietwucher. Diese soll nicht nur beraten, sondern Fälle prüfen und konsequent gegen überhöhte Mieten vorgehen. „Wer Menschen ausnutzt, soll in München nicht ungestört verdienen dürfen“, heißt es in ihrer Antwort.

Mehr Bremsen bei den Mieten: Auch die SPD nennt als ihre Priorität weitere Verbesserungen im Mieterschutz. In ihrem Wahlprogramm fordert sie beispielsweise eine stärkere Mietpreisbremse und eine Reform des Mietspiegels.

Mehr Tempo beim Bauen: Und die CSU? Sie sieht Wohnraum als „die soziale Frage unserer Zeit“. Dabei setzt sie laut Wahlprogramm vor allem auf Tempo beim Bauen, schnellere Verfahren und weniger Bürokratie.

Wer soll das alles bezahlen?

Höhere Steuern: Die Linke sagt: über eine Erhöhung der Gewerbesteuer. Damit ließen sich nach ihrer Rechnung jährlich mindestens 360 Millionen Euro zusätzlich einnehmen. Betroffen seien vor allem große und mittelständische Unternehmen – kleine Betriebe zahlen oft keine Gewerbesteuer. Außerdem würde die Linke auf teure Großprojekte wie weitere Tunnelbauten oder Prestigeveranstaltungen wie die Olympischen Spiele verzichten, um zusätzliche Mittel freizumachen.

Mehr Fördergelder: Die Grünen fordern mehr Unterstützung von Bund und Freistaat. Aber sie sehen auch kommunale Spielräume – etwa beim bisherigen Mietenstopp der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Der Mietenstopp bei der München Wohnen läuft inzwischen seit sechs Jahren und entlastet auch Menschen, die eine moderate Erhöhung verkraften würden. Gleichzeitig soll die München Wohnen neue Wohnungen bauen und alte sanieren. Bleiben die Mieten dauerhaft eingefroren, fehlen dafür Einnahmen. Eine Lücke die am Ende die Stadt ausgleichen muss.

Konzerne in die Pflicht nehmen: Die SPD bringt eine andere Idee ins Spiel: Unternehmen, die sich neu in München ansiedeln und viele Arbeitskräfte brauchen, sollen eine Wohnraumumlage zur Finanzierung kommunaler Neubauprojekte zahlen.

Bessere Zusammenarbeit: Die CSU setzt vor allem auf veränderte Rahmenbedingungen. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft München Wohnen soll aus ihrer Sicht stärker wirtschaftlich handeln können und mehr mit privaten Partnern kooperieren. Insgesamt spricht sie sich für „wirtschaftlich umsetzbare“ Vorgaben im sozialen Wohnungsbau aus.

Neubau – und wie viel davon wirklich bezahlbar ist

Wenn irgendwo in München neu gebaut wird, entscheidet die sogenannte SoBoN – die Sozialgerechte Bodennutzung – darüber, wie viele dieser Wohnungen gefördert sein müssen.

Darüber wie hoch dieser Anteil ausfällt, gehen die Vorstellungen deutlich auseinander.

75% gefördert: Die Linke geht erwartungsgemäß am weitesten: Wo auf privaten Flächen neu gebaut werden darf, sollen mindestens zwei Drittel der Wohnungen gefördert sein. Ein Drittel klassische Sozialwohnungen, ein Drittel im München-Modell. Außerdem fordert sie: Solange Fördermittel vom Freistaat fehlen, soll mindestens die Hälfte der neuen Bauflächen in städtische Hand gehen. Langfristig soll so ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands bezahlbar sein.

50 – 60% gefördert: Die Grünen liegen etwas unter diesen Forderungen. Sie sprechen von 50 bis 60 Prozent gefördertem Wohnraum – je nach Projekt und Lage. Ebenso wie die Linke halten sie die Kritik an der SoBoN für unbegründet und sehen die Preisprobleme eher bei Boden- und Baukosten. Auch in der Zielrichtung ähneln sich die beiden Parteien: Sie wollen deutlich mehr Wohnungen in öffentlicher oder genossenschaftlicher Hand. Der Blick geht nach Wien, wo etwa die Hälfte der Mietwohnungen dauerhaft nicht auf Gewinn ausgerichtet ist. Davon ist München noch ein gutes Stück entfernt.

bis zu 60% gefördert: Die SPD will am SoBoN-Modell von 2021 festhalten. Dieses Baukasten-System funktioniert so: Wer Baurecht bekommen will, muss bestimmte Vorgaben erfüllen – etwa bei der Förderquote, der Dauer der Mietbindung oder bei Beiträgen für Infrastruktur wie Kitas und Grünflächen. Wie genau das ausgestaltet ist, kann je nach Projekt variieren.

weniger Vorgaben: Die CSU kritisiert die aktuelle SoBoN der grün-roten Mehrheit als Investitionshemmnis. Die hohen Quoten – bis zu 60 Prozent geförderter Wohnraum – würden Neubau verteuern und Projekte unrentabel machen. Das führe aus ihrer Sicht dazu, dass insgesamt weniger gebaut werde. Deshalb fordert sie eine Reform und die Rückkehr zur SoBoN-Regelung von 2017.

Wie dicht darf München werden?

Mehr Wohnungen entstehen in München längst nicht nur auf neuen Flächen am Stadtrand. Viel öfter geht es darum, bestehende Viertel weiterzuentwickeln.

Dichter und billiger: Die Linke ist bereit, dort dichter zu bauen – allerdings nur, wenn der überwiegende Teil bezahlbar ist. Zwei Drittel geförderter Wohnraum sind für sie Bedingung. Luxusprojekte in ohnehin teuren Lagen lehnt sie klar ab. Auch Hochhäuser sieht sie kritisch: Ab etwa 60 Metern würden Bau und Sicherheit so teuer, dass am Ende kaum bezahlbare Wohnungen entstehen. Sinnvoller seien daher eher zusätzliche Stockwerke auf bestehenden Gebäuden.

Dichter und grüner: Die Grünen setzen ebenfalls auf Nachverdichtung, aber eher „nach oben als in die Breite“. Das bedeutet Aufstockungen, Überbauungen von Supermärkten oder Parkflächen – und möglichst wenig neue Versiegelung. Hochhäuser schließen sie nicht grundsätzlich aus, wollen sie aber im Einzelfall prüfen. Eine Stadt voller Hochhäuser soll München nicht werden.

Dichter und klüger: Auch die SPD zeigt sich offen für dichtere Bebauung. Sie verweist etwa auf die Idee, bestehende Verkehrsanlagen oder Park-and-Ride-Flächen zu überbauen, um dort Wohnraum – insbesondere für Studierende und Auszubildende – zu schaffen. Hochhäuser sind für sie kein Allheilmittel, aber ein mögliches Werkzeug, wenn sie sinnvoll ins Quartier passen.

Dichter und höher: Die CSU wirbt mit dem Konzept „München +2“: sie wollen bestehende Häuserblöcke um ein oder zwei Stockwerke erhöhen und Lücken zwischen Gebäuden schließen. In klassischen Gartenstadtvierteln will sie dagegen keine weitere Verdichtung. Hochhäuser schließt sie nicht aus, hält aber die bisherige 100-Meter-Grenze für überholt – entscheidend seien Qualität, Umfeld und Infrastruktur.

Wie bekommen wir den Leerstand weg?

Eine weitere wichtige Debatte dreht sich darum, Wohnungen zu nutzen, die bereits existieren – aber leer stehen.

Strafen und Kontrollen: Die Linke spricht beim Thema Leerstand von einem klaren politischen Versäumnis. Sie fordert eine Leerstandsabgabe von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter im Monat und will einen städtischen Leerstandsbericht wieder einführen. Außerdem soll systematisch erfasst werden, welche Wohnungen ungenutzt bleiben – etwa über Stromverbrauchsdaten.

Verhandeln und verpflichten: Auch die Grünen setzen sich auf der Landesebene für eine Leerstandsabgabe ein. Denn die Stadt selbst kann das nicht einführen. Auf städtischer Ebene wollen sie zusätzlich gegen ungenutzte Grundstücke und Ferienwohnungen vorgehen – etwa indem Eigentümer zum Bauen verpflichtet werden oder unbebaute Flächen höher besteuert werden.

Beschleunigen: Die SPD fordert ebenfalls eine Leerstandsabgabe. Sie soll nicht nur für dauerhaft ungenutzte Wohnungen gelten, sondern auch für Baustellen, auf denen über lange Zeit nichts vorangeht.

Abwarten:  Die CSU spricht sich im Wahlprogramm nicht für eine Leerstandsabgabe aus.

Worum es im Kern geht

Am Ende dieser Debatte steht eine grundlegende Frage: Wie stark soll die Stadt selbst in den Wohnungsmarkt eingreifen – und wie viel soll über veränderte Rahmenbedingungen dem Markt überlassen bleiben?

Kaum ein Thema zeigt die Unterschiede so klar wie die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) im Münchner Norden und Nordosten. Vereinfacht gesagt kann die Stadt damit größere Flächen frühzeitig sichern und selbst festlegen, wie dort gebaut wird – bevor Grundstückspreise durch Spekulation in die Höhe schießen. Linke und Grüne wollen die SEM fortführen. Im Wahlprogramm der SPD steht ebenfalls, dass sie an der SEM festhalten will. Gleichzeitig lehnt Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) das Instrument neuerdings ab – ein sichtbarer Widerspruch zwischen Programm und politischer Linie im Rathaus. Die CSU votiert schon immer gegen die SEM und setzt stattdessen auf freiwillige Kooperation mit Eigentümer:innen.

Hier wird der grundsätzliche Konflikt also besonders deutlich – auch wenn es natürlich nicht der einzige Streitpunkt ist. Denn die Wohnungspolitik entscheidet sich nicht an einem einzelnen Instrument. Vieles liegt im Detail – bei Baustandards, Auflagen, Förderquoten oder Genehmigungsfristen. Das konnten wir hier nur anreißen.

Die Richtung aber ist erkennbar. Und genau darüber wird am 8. März abgestimmt.