Ist die sozialgerechte Bodennutzung für Gewerbe, die so genannte Gewerbe-SoBoN, ein Katalysator oder ein Hemmnis für die zukünftige Entwickung von attraktiven Vierteln? Dieser Frage widmet sich Christane Müller in ihrem ersten Beitrag als MUCBOOK-Kolumnistin.

Einige werden Christiane Müller noch aus ihrer Zeit an der TUM kennen, als sie bei MUCBOOK-Events wie dem Quartiers-Hub von MUNICH NEXT LEVEL Einblicke in die Hochschulforschung rund um die Raumplanung gab. Als Scharnier zwischen universitärem Wissen und wirtschaftlicher Realität wirkt Müller auch in ihrer neuen Funktion bei KPMG. Für die neu eingerichtete Abteilung Building Transformation Advisory entwickelt sie räumliche Strategien im Spannungsfeld von Wissensökonomie, neuen Arbeitswelten und städtischem Wandel.

In ihrer ersten Kolumne widmet sich Christiane Müller einem Thema, das bisher in der Öffentlichkeit kaum Beachtung findet, nach Einschätzung von  Experten das Potenzial hat, gleichermaßen unsere Städte und die lokale Wirtschaft zu stärken. München plant mit der Gewerbe-SoBoN einen tiefen Eingriff in die Immobilienentwicklung. Was nach technischem Planungsinstrument klingt, könnte die Spielregeln für Unternehmen, Flächen und die Stadt grundlegend verändern.

Im Februar 2026 gab es dazu einen Beschluss des Stadtrates (hier ein Bericht von Simone Burger (SPD). Christiane Müller hat sich die Pläne mal genauer angeschaut und erklärt, worauf wir bei der künftigen Diskussion achten sollten.

Das Werksviertel gilt als Vorbild für Gewerbeviertel der Zukunft. Wo einst in Fabrikhallen für Pfanni, Zündapp und Optimol produziert wurde, kreieren heute so genannte Wissensarbeiter Produkte an Computern. Statt Lieferzonen für den Schwerlastverkehr findet man in den Erdgeschosszonen Manufakturen und Gastronomie. Was hier durch die starke Vision einiger Eigentümer:innen entstand, möchte sie Stadt gerne mit planerischen Mitteln auch andernorts fördern. 

Anfang des Jahres wurde bekannt, dass München eine Gewerbe-SoBoN einführen will. Dieses Instrument überträgt das bestehende Prinzip der sozialgerechten Bodennutzung aus dem Wohnungsbau auf Gewerbeflächen. München verfügt bereits seit 1994 über Erfahrung mit diesem Ansatz, bei dem Eigentümer im Zuge der Schaffung neuen Baurechts an Infrastrukturkosten beteiligt werden und gleichzeitig bezahlbarer Wohnraum sowie soziale Einrichtungen gesichert werden.

Nun soll dieses Modell auch auf gewerbliche Entwicklungen ausgeweitet werden. Ziel ist es, eine stärkere Nutzungsdurchmischung zu erreichen, kleinere Betriebe vor Verdrängung zu schützen, zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und Unternehmen an den Folgekosten der Infrastruktur zu beteiligen.

Klingt bloß nach einem Planungs-Tool – hat aber das Potenzial, München grundlegend zu verändern.

Die Überlegungen kommen nicht zufällig zum jetzigen Zeitpunkt. München hat sich seit der Nachkriegszeit zu einem äußerst attraktiven Wirtschaftsstandort entwickelt. Insbesondere Technologie- und Dienstleistungsunternehmen profitieren von der starken Forschungslandschaft, gut ausgebildeten Fachkräften und einem dynamischen Innovationsökosystem.

In den letzten Jahren wurde diese Entwicklung zusätzlich durch die Expansion großer internationaler Technologiekonzerne verstärkt. Gleichzeitig führt diese Dynamik zu wachsenden Herausforderungen: Flächen sind knapp, bezahlbarer Wohnraum ist rar und hochwertige Büroentwicklungen verdrängen zunehmend einfachere Gewerbe- und Kulturflächen – nicht nur in zentralen Lagen, sondern inzwischen auch an den Stadträndern.

München wächst – aber der Platz nicht

Vor diesem Hintergrund wächst der Handlungsdruck in der Stadtentwicklung spürbar. Flächenknappheit, Transformationsprozesse sowie steigende Anforderungen an Nachhaltigkeit und auch an die Nutzungsmischung erfordern neue Steuerungsinstrumente. Die Gewerbe-SoBoN setzt genau hier an, indem sie die Schaffung neuen gewerblichen Baurechts mit verbindlichen Gemeinwohlbeiträgen verknüpft. Eigentümer profitieren von Bodenwertsteigerungen durch neues Baurecht, während gleichzeitig Kosten für Planung, Erschließung sowie technische und soziale Infrastruktur entstehen. Durch die Gewerbe-SoBoN sollen diese Lasten ausgewogen verteilt werden.

Die Stadt verfolgt mit der Gewerbe-SoBoN das Ziel, wirtschaftliche Vielfalt zu sichern, Innovationsökosysteme zu stärken, nachhaltige Produktionsformen mit kurzen Wegen zu fördern und moderne Arbeitswelten zu unterstützen. Bestehende stadtpolitische Konzepte werden dadurch ergänzt und stärker verbindlich ausgestaltet. Auch die Diskussion um Werkswohnungsbau erhält in diesem Zusammenhang neue Impulse, da Wohnen und Arbeiten enger miteinander verzahnt werden können.

Damit geht es letztlich auch um die Frage, wie „Arbeiten“ in München künftig aussehen soll.

In der praktischen Umsetzung zeigen sich jedoch erhebliche Herausforderungen. Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit unter Druck: steigende Baukosten, unsichere Finanzierungsbedingungen und eine rückläufige Nachfrage nach Neubauflächen erschweren sowohl Gewerbe- als auch Wohnungsentwicklungen. Zusätzliche regulatorische Anforderungen werden in diesem Umfeld häufig nicht als Chance, sondern als Risiko wahrgenommen.

Hinzu kommt, dass das Kerngeschäft vieler Unternehmen nicht im Wohnungsbau liegt, sondern in Produktion, Logistik, Dienstleistungen oder Forschung. Komplexe städtebauliche Vorgaben führen daher oft zu zusätzlichen organisatorischen, finanziellen und zeitlichen Belastungen und werfen auch steuerrechtliche Fragen auf.

Erfahrungen aus der verschärften Wohnungsbau-SoBoN zeigen zudem, dass strengere Vorgaben zu einer deutlichen Reduktion neu geschaffenen Wohnraums im Bebauungsplanverfahren geführt haben. Kritiker sehen darin ein warnendes Beispiel.

Dies wirft die Frage auf, wie sich vergleichbare Regelungen auf zukünftige Gewerbeentwicklungen auswirken könnten. Steigende Planungskosten, unklare Anforderungen und wachsende wirtschaftliche Risiken könnten dazu führen, dass Unternehmen weniger bereit sind, Flächen umzunutzen, zu verdichten oder neu zu entwickeln.

Genau das wäre problematisch – denn ohne diese Dynamik lässt sich der Flächendruck kaum bewältigen. Gerade die Bereitschaft Flächen zu entwickeln ist entscheidend, da die Stadt bei der Bewältigung ihrer komplexen Aufgaben auf die Mitwirkung großer Flächeneigentümer angewiesen ist.

Sollte die Gewerbe-SoBoN eingeführt werden, stehen Unternehmen und Eigentümer vor einer Reihe strategischer Fragestellungen. Dazu gehört unter anderem, ob geplante Projekte unter die Regelung fallen, welche Ausnahmen bestehen und welche Standorte langfristig wirtschaftlich tragfähig bleiben. Die neuen Rahmenbedingungen werden sich direkt auf Angebot und Nachfrage, Preisentwicklungen, Herstellungskosten und Risiken auswirken. Ebenso betroffen sind Projektkalkulationen, Standortentscheidungen sowie Planungs- und Genehmigungsprozesse.

In diesem Zusammenhang gewinnt eine frühzeitige, strategische Planung nochmals deutlich an Bedeutung. Machbarkeitsanalysen, Flächeneffizienz, Nachhaltigkeitsanforderungen und die Bewertung der Zukunftsfähigkeit von Standorten rücken stärker in den Fokus.

Unternehmen sind daher gut beraten, ihre Standort- und Flächenstrategien langfristig auszurichten und frühzeitig zu überprüfen. Eine fundierte Analyse der wirtschaftlichen Auswirkungen ist ebenso wichtig wie die Anpassung interner Entscheidungsprozesse. Gleichzeitig bieten bestehende Unternehmensareale häufig ungenutzte Potenziale, die durch Verdichtung, Modernisierung oder neue Nutzungskonzepte aktiviert werden können.

Da die Gewerbe-SoBoN vor allem bei Neuentwicklungen greift, kann insbesondere die Transformation bestehender Flächen eine strategisch sinnvolle Alternative darstellen.

Ebenso gewinnt der frühzeitige Dialog mit Kommunen und anderen Stakeholdern an Bedeutung, da er Planungssicherheit schafft und Kooperationsmöglichkeiten eröffnet.

Parallel dazu verändern sich die Anforderungen an Gewerbeflächen ohnehin: Gefragt sind flexible Nutzungskonzepte, moderne Arbeitswelten, emissionsärmere Produktionsstrukturen und stadtverträgliche Logistiklösungen. Eine Gewerbe-SoBoN könnte diese Entwicklungen zusätzlich beschleunigen.

Ob das Instrument dabei eher als Katalysator oder als Bremse wirkt, wird maßgeblich von ihrer konkreten Ausgestaltung abhängen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Anforderungen an Gewerbeflächen unabhängig von der Einführung einer Gewerbe-SoBoN steigen. Ein solches Instrument kann Orientierung bieten und zur städtebaulichen Qualität beitragen, birgt jedoch auch das Risiko zusätzlicher Hürden und Verzögerungen. Die Erfahrungen aus dem Wohnungsbau zeigen, dass eine zu starke Regulierung auch gegenteilige Effekte haben kann.

Für Eigentümer, Unternehmen und Projektentwickler bedeutet dies vor allem steigenden Transformationsdruck und komplexere Rahmenbedingungen. Umso wichtiger wird es, Standort- und Flächenstrategien frühzeitig, datenbasiert und ganzheitlich auszurichten.

Unabhängig von ihrer konkreten Ausgestaltung kann die Gewerbe-SoBoN somit ein Impulsgeber sein, sich intensiver mit bestehenden Flächen, Nutzungspotenzialen und zukünftigen Entwicklungsszenarien auseinanderzusetzen und wirtschaftliche, strategische sowie regulatorische Aspekte miteinander in Einklang zu bringen.