Im Norden Münchens wächst ein neues Stadtquartier: Neufreimann. Dort, wo einst die Bayernkaserne als No-Go-Area das Stadtbild prägte, sollen schon in fünf Jahren bis zu 15.000 Menschen leben, arbeiten und auch Angebote für ihre Freizeit finden. Urbanes Quartier nennt man diese städtebaulich recht junge Kategorie im Planungsjargon. Die Mischung unterschiedlicher Nutzungen soll Arbeiten, Einkaufen und Wohnen wieder näher zusammenbringen als in der autogerechten Stadt, wie wir sie aus der zweiten Hälfte des vergangenen Jahrhunderts kennen.

Doch wie schafft man es, ein Quartier auf dem Reißbrett zu planen, das später so spannend ist, wie wir es heute in Haidhausen oder der Maxvorstadt lieben? Wie kann man Erdgeschoßzonen mit Leben füllen, wenn immer weniger Menschen in Läden und immer mehr im Internet shoppen? Und wie bekommt man eine echte Vielfalt an Läden, die einen Mix bieten wie in einer gewachsenen Altstadt: von Food bis Friseur, von Designer bis Discounter, von Manufaktur bis Medizin.

Die Landeshauptstadt München will das nicht dem Zufall überlassen und hat deshalb neben einem Quartiersmanagement und einer Mobilitätskoordination auch ein Gewerbeflächenmanagement beauftragt, um eine zufunftsweisende Quartiersentwicklung zu fördern. Man sollte sich hier nicht täuschen lassen, wenn das Wort Gewerbeflächenmanagement erst mal ziemlich langweilig klingt. Die Aufgaben hinter den 24 Buchstaben bestimmen maßgeblich, ob wir ein Viertel später fad oder sexy finden. Mit einem eigens beauftragten Betreuer der Flächen, die für Gewerbe vorgesehen sind, ist seit 2021 die eloprop GmbH aus Regensburg, vertreten durch Thomas Kästle im Einsatz, der sich schon an vielen Orten in Deutschland in Zeiten des Ladensterbens als Experte für vitale Shops sowie Locations für Innovation, Bildung, Kultur, Gastronomie, Coworking u. v. m. erwiesen hat.

Ein Blick auf das geplante Quartier mit der Vielzahl möglicher Nutzungen. 

Am Möglichkeitsfenster: Thomas Kästle berät auch Gründer:innen. 

Netzwerker, Coach und Gründungshelfer

In der einen Hand zwei Kaffee, in der anderen zwei Butterbrezn. Wenn Netzwerken dein Beruf ist, weißt du, wie man Menschen empfängt. Mit seinem Unternehmen betreibt Thomas Kästle im Auftrag der Stadt das Gewerbeflächenmanagement in Neufreimann. Um damit erfolgreich zu sein, braucht er mehr Talente als Qualitäten in der Gastfreundschaft. Zu seinen Aufgaben gehört auch, die Ideen von Interessierten einzuordnen. Ist der Buchladen eine gute Idee – oder gibt es um die Ecke einen etablierten Wettbewerber? Könnte ein Workshop-Space für den Handcraft-Trend funktionieren – oder sollte man noch eine weitere Nutzung integrieren? Fehlt neben dem Discounter noch ein Vollsortimenter – oder sollte man auf einen spezialisierten Bio-Laden setzen? Kästle ist auch dazu da, die Menschen bei ihren Geschäftsideen zu befeuern, zu dämpfen oder auch zu modifizieren.

In Umbruchzeiten ist für so einen Chancen-Check ein ganzheitlicher Blick und ein Blumenstrauß an Fähigkeiten notwendig. Als Diplom-Betriebswirt und Immobilienfachwirt kann Kästle sowohl Gebäude- als auch Business-Pläne auf Plausibilität prüfen und eine Laden-Idee mit Blick auf Standort, Frequenz, Zielgruppen und Konkurrenz bewerten. Doch der Teufel steckt oft im Detail: zum Beispiel bei der Stellplatzsatzung oder bei der Widmung einer Gewerbefläche. Durch seine Expertise und langjährige Erfahrung kennt Kästle zum einen die Fallstricke in der baulichen Umsetzung sowie auch die Herausforderungen beim Betrieb und einer nachhaltigen Positionierung.

Schon früh hat Kästle erkannt: “Für die Belebung einer Fläche ist neben einer größtmöglichen Flexibilität und Multifunktionalität eine kluge Nutzungsmischung das wichtigste”. Seit 2011 begleitet er mit seiner eloprop GmbH bundesweit Kommunen und Unternehmen bei der Entwicklung unterschiedlicher Gebäude, Einrichtungen oder Quartiere. In Neufreimann steht er nun nach vier Jahren Konzeptarbeit, Workshops und vielen Gesprächen mit Bauherr:innen und Akteur:innen aus unterschiedlichen Branchen und Bereichen an einem grünen Stehtisch vor dem ersten fertigen Gebäude und begrüßt die ersten Bewohner:innen, die mit beladenen Fahrradkörben ihre frisch bezogenen Wohnungen ansteuern. Während sich rundherum noch Kräne drehen, Baugruben warten blühen in den Balkonkästen an der Friederike-Nadig-Allee im Heidepark – einem Wohngebäude der Sedlmayr Grund und Immobilien AG – bienenfreundliche Frühlingsblumen – vor einem Fenster lassen sich schon die ersten Erdbeeren ernten. >>> Hier ein Video vom Rundgang zur Eröffnung des ersten Hauses auf dem Insta-Kanal von MUCBOOK. 

Neufreimann ist ein ehrgeiziges Projekt. Auf einer Fläche von etwa 60 Hektar entsteht ein kompaktes Stück Stadt mit rund 5.500 Wohnungen, schätzungsweise rund 10.000 Quadratmeter Gewerbeflächen, einem Stadtplatz, der größer werden soll als der Marienplatz und ein Stadtpark mit altem Baumbestand.

Man hat dazugelernt: Das Quartier wird deutlich dichter und durchmischter als die Neubauviertel der vergangenen Jahre. Als Vorlage dienen Gründerzeitviertel wie Schwabing und Haidhausen mit belebten Straßen und Plätzen, vielfältigen Nutzungen und Geschäften im Erdgeschoss. Ein großes Angebot an Nahversorgung, sozialen und kulturellen Einrichtungen, wie Kindertagesstätten, Schulen oder Stadtteilbibliothek, alle Bedarfe des täglichen Lebens können fußläufig erreicht werden. Der zentrale Platz bildet eine „Neue Mitte“ für den ganzen Stadtteil Freimann.

Die Kunst der Kuration

“Ein neues Quartier ist wie ein lebender Organismus”, sagt Thomas Kästle. “Es muss von Anfang an mit Leben gefüllt werden, damit es wachsen und gedeihen kann.” Seine Aufgabe ist es, die richtigen Branchen und Geschäftsmodelle an die richtigen Orte zu bringen und sicherzustellen, dass sich die verschiedenen Nutzungen gegenseitig ergänzen.

“Es geht darum, einen Mix zu schaffen, der funktioniert”, erklärt Kästle. “Wir brauchen Nahversorger wie Supermärkte und Bäckereien, aber auch Cafés, Restaurants, Büros, Arztpraxen sowie Kultur- und Kreativbetriebe. Es sollte alles da sein, was das Leben in einem Quartier ausmacht.”

Doch wie findet man die richtigen Mieter:innen für die Gewerbeflächen? Wie stellt man sicher, dass sich die verschiedenen Nutzungen nicht gegenseitig Konkurrenz machen, sondern ergänzen? Hier kommt das Gewerbeflächenmanagement ins Spiel.

 Kniet sich rein: Quartiersmanager Thomas Kästle erklärt das künftige Quartier Neufreimann. 

Speed-Dating für Gewerbe, Staging für Startups

Kästle spielt in seiner Freizeit Bass mit einer Leidenschaft für Funk, Fusion und elektronische Musik. Da geht es um Improvisation. Und auch als City-Manager geht Kästle gerne kreative Wege bei der Suche nach passenden Mietern: Besonders erfolgreich ist sein regelmäßiges Gewerbeflächen-Speed-Dating. Hier treffen Gewerbetreibende auf Bauherren und können sich gegenseitig kennenlernen. “Es ist wie ein klassisches Speed-Dating, nur dass es hier um Gewerbeflächen geht”, erklärt Kästle. “Die Gewerbetreibenden haben die Möglichkeit, ihre Geschäftsmodelle vorzustellen, und die Bauherren können sehen, wer zu ihren Flächen passt.”

75 Gewerbetreibende stehen inzwischen auf der Liste der Interessenten. Der erste fertige Laden wird trotzdem nicht gleich vermietet. Da man sich für die späteren Läden gerne auch Startups und Kreative wünscht, die neue Ideen und Konzepte für den Einzelhandel ausprobieren, nutzt man die Entwicklungszeit zur Sichtbarmachung guter Ideen, quasi als Bühne – “Gewerbeflächen-Staging” nennt Thomas Kästle deshalb das Angebot.

“Wir stellen Gewerbeflächen mietfrei zur Verfügung, damit Gewerbetreibende, Startups und Kreative ihre Geschäftsmodelle testen können”, erklärt Kästle. “Der freie Laden ist eine Plattform mit Grundausstattung, auf der neue Ideen temporär präsentiert und erprobt werden können.”

Ab sofort können sich Gewerbetreibende, Startups und Kreative für die kostenfreie Nutzung des Ladens bewerben und ihr Geschäftsmodell testen. 

Platz für Experimente: die freie Gewerbefläche in Neufreimann. 

Der erste Pop-up-Store: Plantologie

Den Anfang macht die Plantologie, ein hipper Pflanzenladen aus Schwabing. Vom 26. bis 29. Juni und vom 3. bis 6. Juli wird es grün im Pop-up-Store in Neufreimann. Die Plantologie verkauft ungewöhnliche Zimmer- und Balkonpflanzen und wird den Laden als Showroom nutzen.

Im besten Falle entsteht an der Friederike-Nadig-Allee ein sich wandelnder Laden mit wechselnden Produkten, die den Bewohner:innen das Ankommen in der neuen Wohnung erleichtern. Das müssen keine Produkte sein, das können auch Dienstleistungen oder Präsentationen, Tastings o. ä. sein – oder Mischungen aus beidem.

Tag der offenen Gewerbefläche  

Am 26. Juni 2025 lädt Kästle zum “Tag der offenen Gewerbefläche”. Das Datum markiert den Start des Gewerbeflächen-Stagings in Neufreimann. Von 17:00 bis 20:00 Uhr sind alle Interessierten eingeladen, die erste fertiggestellte Gewerbefläche zu besichtigen und sich über die Pläne für das Quartier zu informieren.

“Wir laden alle Gewerbetreibenden, Unternehmen, Startups, Selbständige, Freiberufler*innen, Kultur- und Kreativschaffende ein, sich die Gewerbefläche anzusehen und sich über die Möglichkeiten zu informieren”, sagt Kästle.

Gewerbetreibende, Startups und Kreative, die den Pop-up-Store nutzen möchten, können sich ab sofort bewerben. Die Kontaktdaten zum Gewerbeflächenmanagement findet man  auf der Website des Quartiers unter www.neufreimann.de in der Rubrik “Gewerbe”.

“Wir freuen uns auf viele spannende Bewerbungen und darauf, neue Ideen und Konzepte in Neufreimann zu sehen”, sagt Kästle. “Es ist eine großartige Gelegenheit, Teil eines neuen Stadtquartiers zu sein und es von Anfang an mitzugestalten.”

Neufreimann ist mehr als nur ein neues Stadtquartier. Es ist ein Experimentierfeld für urbanes Leben, Gewerbe und Kreativität. Und es ist eine Einladung an alle, die neue Wege gehen und Teil eines lebendigen Quartiers sein wollen.

Termine auf einen Blick

Tag der offenen Gewerbefläche
Donnerstag, 26. Juni 2025, 17:00 bis 20:00 Uhr
Neufreimann, Friederike-Nadig-Allee 96 / Ecke Cordelia-Edvardson-Straße
Besichtigung der Gewerbefläche, Informationen zum Gewerbeflächen-Staging, Möglichkeit zum Netzwerken

Tag der offenen Baustelle
Samstag, 28. Juni 2025, 14 – 18 Uhr
Henny-Seidemann-Straße/Ecke Friederike-Nadig-Allee
An Infoständen und bei Führungen zu unterschiedlichen Themen kann man das Quartier und die Akteure kennenlernen.
Mehr Infos auf der Website:  neufreimann.de