Dass die Wohnungssituation in München eine Herausforderung ist, ist nichts Neues. Dass Bürogebäude teils leer stehen und nicht genutzt werden auch nicht. Inzwischen warten in der Stadt rund 1,8 Millionen Quadratmeter Büroflächen auf Nutzer:innen. Gleichzeitig fehlen immer mehr Wohnungen. Weil das Angebot auf dem Wohnungsmarkt die Nachfrage bei Weitem nicht deckt, explodieren die Mieten. Laut offiziellem Wohnungsmarktbarometer der Landeshauptstadt München liegen die Preise für Neuvermietung inzwischen im Durchschnitt bei fast 26 Euro pro Quadratmeter (25,93 Euro). Den 40-seitigen Bericht könnt ihr hier kostenfrei herunterladen. 

Münchens neuer Oberbürgermeister Dominik Krause hat bekanntlich versprochen, das Thema anzugehen. Mit 50.000 neue Wohnungen steht er bei den Münchnern im Wort. Einen Hebel sieht er in der Umnutzung von Bürogebäuden in Wohnraum. Bereits im Wahlkampf  kündigte er an, eine Agentur im städtischen Planungsreferat einzurichten, die sich der Umnutzung widmet.

Expert:innen aus Bauwirtschaft und Wissenschaft sollen sich die leerstehenden Bürogebäude anschauen und entscheiden, welche für einen Umbau in Wohnungen in Frage kommen. Um möglichst viele leere Flächen für Wohnungen zu nutzen, sollen die Expert:innen den Eigentümern beratend zur Seite stehen. Laut Krause könnte man mit der Umwandlung von Büros in Wohnraum rund 10.000 neue Wohnungen schaffen – und so Leerstand und Wohnraummangel ressourcenschonend entgegenwirken.

Machen die Ten Towers Umnutzung zum Massentrend?

Bisher blieb die Umwandlung oft nur Theorie. Zu oft hieß es, die Grundrisse passen nicht, der Umbau ist zu teuer oder die Fluchtwege machen Probleme. Projekte wie in der Dom-Pedro-Straße, wo ein ehemaliges Office-Gebäude aufgestockt und für generationenübergreifendes Wohnen genutzt werden soll, haben noch immer Orchideen-Status.

Doch es gibt ein Projekt, das als Gamechanger gehandelt wird. Die Ten Towers in der Nähe vom Ostbahnhof sollen Lebensraum für 600 Menschen werden: Seit die Telekom dort vor drei Jahren ausgezogen ist, stehen die Türme leer. Nun möchte der Immobilienfonds Wealthcap die Türme revitalisieren: mit einem Hotel, modernisierten Büros und auch Wohnungen.

MUCBOOK hat mit Georgios Rebouskos, Architekt bei der Münchner Stadtplanung, über das Projekt Ten Towers, dessen Chancen und Herausforderungen und warum sich nicht jedes Bürogebäude für den Umbau in Wohnen eignet, gesprochen.

MUCBOOK: Vier der Ten Towers sollen in Wohnungen umgebaut werden. Für wen sollen Wohnungen entstehen? Und wie viele Wohnungen haben hier Platz?

Georgios Rebouskos: Es sollen die zwei vorderen Turmpaare an der Berg-am-Laim-Straße in Wohnungen umgebaut werden.

Der Vorzug an den Ten Towers ist, dass der Rohbau nicht aufwendig umgebaut werden muss. Bei der Fassade sind wir gerade am Prüfen, ob die den Lärmschutz für die Wohnnutzung erfüllt. Fassaden sind generell mit hohen Baukosten verbunden, deswegen wäre es von großem Vorteil, wenn hier der Bestand erhalten werden kann.

Was dort entstehen wird sind kleinere Einheiten, geeignet für Studierende und Azubis. Geplant sind Wohnungen für ungefähr 600 Einwohner:innen. Das heißt aber nicht, das nur Ein-Personen-Appartements kommen, auch Zweier-WGs oder sogar noch größere Wohnungen sollen dort entstehen.

Das Baurecht für den Umbau ist mit der Herstellung von 10 Prozent Azubi-Wohnungen gekoppelt. Diese sollen zu den üblichen Preisen des Azubiwerkes angeboten werden. Die restlichen Wohnungen unterliegen dem freien Markt.

MUCBOOK: Im Zusammenhang mit dem Umbau von Bürogebäuden liest man oft von „grauer Energie“. Was genau ist damit gemeint?

Rebouskos: Stark vereinfacht ist graue Energie ist die Energie, die für die Herstellung des gesamten Gebäudes erforderlich ist. Wenn man schon eine Baustruktur hat und diese umbauen kann, dann wird erheblich graue Energie eingespart.

MUCBOOK: Was sind denn die Herausforderungen dabei, die Ten Towers in Wohngebäude umzubauen?

Rebouskos: In einem Bürogebäude gibt es nur an wenigen konzentrierten Stellen Frisch- und Abwasserleitungen. Da jede Wohnung ein eigenes Bad und eine Küche haben soll, müssen Frisch- und Abwasserleitungen nachträglich und kleinteilig in den ehemaligen Büroräumen installiert werden. Ich denke, das wird die meisten Baukosten schaffen.

Aktuell wird geprüft, ob der Lärmschutz ausreichend gegeben ist, auch in den Freiflächen. Wir haben großzügige Freiflächen auf dem Gelände, aber die sind wegen der Bahn und der anliegenden Straße sehr laut. Da sind die Planer gerade noch auf der Suche nach einer Lösung, damit dieser Bereich auch zur Erholung dienen kann.

MUCBOOK: Ein großes Bedenken, wenn es darum geht, Bürogebäude in Wohnungen umzubauen, ist auch immer die Deckenhöhe. Wie ist denn das bei den Ten Towers?

Rebouskos: Da ist in diesem Fall kein großes Bedenken: Die Ten Towers haben eine Raumhöhe von ca. 275 cm. Das werden also sehr schöne, relativ hohe Räume für den Wohnungsbau.

Eine größere Sorge ist die Belichtung. Die Türme stehen sehr nah aneinander und gerade Räume in der Näheder Treppenhäuser sind in den unteren Geschossen nicht ausreichend belichtet. Da muss wenigstens die Belichtung der Wohnbereiche ausreichend gegeben sein. Das heißt, man muss die Wohnungen so bauen, dass zum Beispiel in den nicht so gut belichteten Bereichen nur Schlafräume liegen.

MUCBOOK: Werden die zukünftigen Anwohner es später noch merken, dass sie in einem ehemaligen Bürogebäude wohnen?

Rebouskos: Was auf jeden Fall an die Büronutzung erinnern wird, ist die benachbarte Büronutzung: einige Türme sollen weiter als Büros genutzt werden. Und das Treppenhaus ist sicherlich auch kein solches, wie man es von einem Wohnhaus gewöhnt ist.

MUCBOOK: Wir haben in München einige leerstehende Bürogebäude und anhand des Beispiels der Ten Towers ist so ein Umbau ja doch mit einigen Chancen verbunden. Warum denken Sie, werden nicht mehr Bürogebäude in Wohngebäude umgebaut?

Rebouskos: Die Ten Towers sind besonders für eine Wohnnutzung geeignet, weil sie in einem Kerngebiet stehen. Das Kerngebiet verträgt Wohnen. In einem Gewerbegebiet kann nicht ohne Weiteres ein Wohngebäude realisiert werden. Dafür muss ausreichend Lärmschutz für gesundes Wohnen geschaffen werden. Durch diese Einschränkung wird wiederum das Gewerbegebiet in seiner Entwicklungsmöglichkeit benachteiligt.

Sicherlich gibt es auch Gewerbebauten, die sehr umständlich fürs Wohnen umzunutzen sind. Wenn diese zum Beispiel große Raumtiefen haben, in denen nicht ausreichend Tageslicht für Wohnräume vorhanden ist.

MUCBOOK: Können Sie schon eine Prognose abgeben, wie lange der Umbau ungefähr dauern wird, sobald es dann losgeht?

Rebouskos: Bei den Ten Towers ist noch einiges in Planung und es ist schwer zeitlich abzuschätzen, wann die Realisierung beginnen kann. Aber wenn es dann losgeht, könnte nach meiner Einschätzung der Umbau in einer relativ kurzen Bauzeit von ein bis zwei Jahren auch geschaffen werden.

MUCBOOK: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Rebouskos!

Fotos: MUCBOOK