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Weiterbauen Richtung Wohnung – was bringt die Umbauagentur? Kolumne von Architekt Benedict Esche
Wir brauchen dringend mehr Wohnraum. Der frei finanzierte und der kommunale Neubau allein werden dieses Problem in München nicht lösen. Gleichzeitig stehen zunehmend Büroflächen leer, insbesondere ältere Gebäude in B- und C-Lagen. Die Aufgabe liegt damit eigentlich auf der Hand: Wir müssen den Bestand wieder in Bewegung bringen. Das bedeutet nicht das Ende des Büros. Moderne Gebäude in zentralen Lagen werden weiterhin funktionieren. Doch unsere Arbeitswelt verändert sich. Digitalisierung, mobiles Arbeiten, Desksharing und flexible Teamflächen führen dazu, dass weniger Menschen dauerhaft einen eigenen Schreibtisch benötigen. Die Wissensgesellschaft, die den Büroflächenbedarf über Jahrzehnte wachsen ließ, verändert nun also auch das Büro selbst.Gerade darin liegt jedoch eine große Chance. Ein Bürogebäude, das als Arbeitsplatz nicht mehr zeitgemäß erscheint, kann als Wohnort plötzlich hervorragende Voraussetzungen bieten. Ruhige Lagen, Grünflächen und bestehende Infrastruktur sind Qualitäten, die etwa für Familien, ältere Menschen oder gemeinschaftliche Wohnformen interessant sein können. Wenn aus monofunktionalen Gewerbestandorten gemischte Quartiere werden, entstehen nicht nur Wohnungen, sondern auch mehr Leben, Sicherheit und Qualität.
Die neue Umbauagentur „Büro zu Wohnen“ rennt daher für München offene Türen ein. Sie kann Eigentümer, Planung und Verwaltung früh zusammenbringen und Projekte von der ersten Idee bis zur Umsetzung begleiten. Gerade beim Umbau ist das entscheidend. Viele Vorhaben scheitern ja nachwievor nicht an einer einzelnen unlösbaren Frage, sondern an einer Vielzahl eigentlich lösbarer Fragen, die Schritt für Schritt von unterschiedlichen Stellen beantwortet werden müssen.
Es hat durchaus eine gewisse Ironie, dass es eine weitere Stelle braucht, um durch die Komplexität bestehender Verfahren zu führen. Genau darin kann aber ihre große Stärke liegen: Zuständigkeiten bündeln, die richtigen Ansprechpartner an einen Tisch holen und früh einschätzen, ob und wie ein Projekt funktionieren kann. Den neuen Leiter kennen wir aus seiner vorherigen Funktion. In mehreren Verfahren haben wir erlebt, wie er Projekte sehr konkret an die Hand nimmt, die tatsächlich relevanten Personen zusammenbringt und Abstimmungen so führt, dass daraus ein gangbarer Weg entsteht. Das ist nicht nur angenehm, sondern bei komplexen Umnutzungen häufig ein wesentlicher Teil des Erfolgs. Die Agentur ist aus meiner Sicht deshalb auch personell sehr gut aufgestellt.
Gut und einfach Bauen im Bestand ist möglich. Einfach ist es nicht immer. Aber es funktioniert, wenn man den Bestand früh versteht und Architektur, Baurecht, Gebäudetechnik und Wirtschaftlichkeit von Anfang an gemeinsam betrachtet. Umbau ist dabei keine kleinere Form des Neubaus und keine Notlösung für Gebäude, mit denen man sonst nichts mehr anzufangen weiß. Er ist eine eigenständige planerische Disziplin und vermutlich eine der wichtigsten Aufgaben der kommenden Jahrzehnte. Unsere Städte sind zu großen Teilen bereits gebaut. In ihren Tragwerken, Fassaden, Kellern und Fundamenten stecken Material, Energie, Arbeit und ja, auch darum geht es: Kapital. Diese Ressourcen weiterzuverwenden ist keine romantische Idee, sondern wirtschaftlich und ökologisch vernünftig.
Natürlich eignet sich nicht jedes Bürogebäude ohne Weiteres als Wohnhaus. Die Gebäudetiefe, die Belichtung, die Erschließung, das Tragwerk und auch das Fassadenraster müssen ebenso untersucht werden wie Brandschutz, Schallschutz, Barrierefreiheit und Planungsrecht. Das sind jedoch keine grundsätzlichen Gegenargumente. Es sind konkrete Planungsaufgaben, für die es keine Musterlösung gibt.
Umbaukultur bedeutet auch nicht, jedes vorhandene Bauteil um jeden Preis zu erhalten. Manchmal braucht es neue Fassaden, zusätzliche Treppenräume, Balkone, eine Aufstockung oder einen gezielten Teilrückbau. Die einfache Formel „Bestand gut, Neubau schlecht“ führt nicht weiter. Entscheidend ist, was bleiben kann, was verändert werden muss und wo eine Ergänzung den Bestand erst dauerhaft nutzbar macht.
Dabei sollten wir nicht ausschließlich nach der vollständigen Umwandlung eines Bürogebäudes suchen. Auch Mischnutzungen, temporäres Wohnen, Aufstockungen und bauliche Ergänzungen können neuen Wohnraum schaffen. Gerade bei Nutzungsänderungen in Kerngebieten muss zudem früh geklärt werden, welche planungsrechtlichen Voraussetzungen gelten – und ob bei notwendigen Befreiungen der 40-Prozent-Beschluss für geförderten Wohnungsbau greift. Auch hier kann die Umbauagentur helfen, früh Klarheit zu schaffen.
Die häufig genannten 10.000 Wohnungen sind deshalb ein ambitioniertes, aber richtiges Ziel. Ob am Ende exakt diese Zahl erreicht wird, kann heute niemand seriös beantworten. Entscheidend ist zunächst eine andere Frage: Was liegt uns bereits vor und wo steckt das tatsächliche Potenzial?
Die Umbauagentur kann dabei weit über einzelne Projekte hinaus Wirkung entfalten. Sie kann verlässliche Abläufe entwickeln, Erfahrungen übertragbar machen und in der Gesellschaft ein neues Bewusstsein für Umbau, Umnutzung und Weiterbauen schaffen.
Wir wissen, dass Umbau funktioniert, weil wir ihn bereits umsetzen. Nun geht es darum, aus einzelnen Projekten eine breitere Kultur des Weiterbauens zu entwickeln. Einfach ist das nicht. Aber es ist sinnvoll, machbar und zukunftsfähig und dafür nehmen wir gerne alles mit. Packen wir es gemeinsam an!
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