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SoBoN: Münchens neue Strategie für bezahlbaren Wohnraum

München ist wohl besonders für zwei Dinge überregional bekannt: Die Wiesn und viel zu hohe Mieten. Da Letzteres allerdings ein großes Problem ist, Münchens Bevölkerung und damit das Problem aber stetig wächst, wird es immer härter auf dem Wohnungsmarkt. Neu ist dieser Sachverhalt schon lange nicht mehr. Auch an Lösungsansätzen feilt die Politik nicht erst seit gestern.

Vergangene Woche nun hat der Stadtrat die neuen Regelungen für die SoBoN beschlossen. Was ein bisschen so klingt wie eine französische Elite-Universität, ist eigentlich kurz für: Sozialgerechte Bodennutzung. Und die Verschärfung dieser Regeln soll nun deutlich mehr, länger bestehenden und bezahlbaren Miet-Wohnraum schaffen. Klingt doch eigentlich gut.

Doch was ist diese SoBoN denn eigentlich genau?

SoBoN – Was ist das eigentlich?

Das Modell ist vom Prinzip her nicht neu: Die SoBoN gibt es schon seit 1994. Damals legte die Stadt ein Regelsystem fest, nach dem Investoren Gewinnanteile abtreten mussten. Im Laufe der Jahre wurde die SoBoN immer wieder reformiert, zuletzt 2017. Ab da war der Stand: Auf 40 Prozent der Neubaufläche sollten Mietwohnungen entstehen, bei denen die Preise nach verschiedenen Modellen für 25 Jahre reguliert sind. Auch an Infrastrukturkosten galt es, sich zu beteiligen. Die verbliebenen 60 Prozent konnten die Investoren frei vermarkten. Nicht selten entschieden die Investoren, diese einzeln als Eigentumswohnungen zu verkaufen.

Was ist jetzt neu?

Im Stadtrat wurde die SoBoN nun verschärft: Künftig soll ein “Baustein”-Modell gelten. Insgesamt müssen die Investoren der Baugebiete, die einen Aufstellungsbeschluss des Stadtrats für die Planung benötigen, dabei auf 100 Punkte kommen. Diese können jedoch in vier verschiedenen Kategorien gesammelt werden.

Das Grundmodell sieht wie folgt aus: Insgesamt 80 Prozent Mietwohnungen müssen entstehen, 60 Prozent davon mit einer Bindungsdauer von 40 Jahren preisreguliert. Der Infrastrukturbeitrag steigt von 100 auf 175 Euro pro Geschossflächenquadratmeter. Frei verfügbar für den Verkauf bleiben somit nur noch 20 Prozent. Abweichungen vom Grundmodell sind möglich, es muss aber an einer anderen Stelle ausgeglichen werden.

Kritik aus der Opposition

Kritik kam seitens der CSU-Fraktion, die sich dahingehend besorgt zeigte, dass es infolge der strengen SoBoN zu wenig Aufstellungsbeschlüsse für Wohnraum geben wird (via SZ). Mangels Investoren könnten der privat finanzierte Wohnungsbau in München deutlich zurückgehen. Das würde die Preise für eben diesen frei finanzierten Wohnraum sowohl in Kauf, als auch in Miete noch weiter nach oben treiben, meinten Vertreter der FDP gegenüber der SZ.

Die Antwort: Offener Brief der Immobilienwirtschaft

In einem offenen Brief haben nun elf Immobilienunternehmen ihre Kritik am neuen Modell geäußert und plädieren dafür, “die SoBoN-Regelungen auf ein belastbares und zukunftsgerichtetes Niveau zurückzuführen”. Die Immobilienwirtschaft kritisiert vor allem, dass trotz des modellierbaren Punktesystems ein “nicht erfüllbares Zwangskorsett” geschaffen wurde. Besonders heben sie dabei hervor, dass die Punktzahl nur erreicht werden könne, “wenn die Quote der geförderten Wohnungen mind. 50 % und mehr beträgt”.

Auch stimmte sie den Bedenken der FDP zu: “Wohnungen, die diesen Bindungen nicht unterliegen, werden – da die Lasten aus den Bindungen auf diese umgelegt werden müssen – unverhältnismäßig teuer. Die wenigen bindungsfreien Wohnungen werden auch in den Mittellagen für den Normalbürger als Käufer, wie auch als Mieter, nicht mehr bezahlbar.”

Dass dieser Brief zu diesem Zeitpunkt und so scharf formuliert daherkommt, überrascht. Denn die neuen SoBoN-Regelungen wurden in der Planungsphase mit Vertretern der Immobilienwirtschaft besprochen.

Antwort der Regierungsfraktionen

Der SPD/Volt-Fraktionsvorsitzende Christian Müller meint allerdings, dass diese zwar in den Gesprächen mit dem Oberbürgermeister und später den Fraktionsführungen von SPD und Grüne mit einbezogen wurden, es aber “keinen Kompromiss im eigentlichen Sinn gab”. Zusammen mit dem Planungsreferat wurden Vorschläge erarbeitet, die den Vertretern der Immobilienwirtschaft vorgelegt wurden. Die Modelle wurden dann im Gespräch zwischen Grün-Rot und dem Planungsreferat mit den Rückmeldungen aus der Immobilienwirtschaft weiterentwickelt. “Dass es natürlich Lösungen gegeben hätte, die die kommerzielle Seite des Wohnungsbaus stärker betonen, ist klar”, so Müller.

Die Grünen/Rosa Liste-Fraktionsvorsitzende Anna Hanusch sieht das ähnlich: “Dieses Mal war ja schon durch unseren Koalitionsvertrag ein deutlich über die bisherigen Regelungen hinausgehendes Ziel öffentlich formuliert. Dass wir keine direkte Zustimmung der kompletten Wohnungswirtschaft bekommen werden, wenn wir nur ungefähr bei diesem Ziel blieben, war damit schon zu Beginn relativ klar.”

Infolge der Debatten und Planungsgespräche entstand dann das oben beschriebene „Baukasten-Modell“, wovon Hanusch begeistert ist: “Dieses grundsätzliche Modell wurde dann wirklich durch die Bank von allen positiv beurteilt.” Die konkrete Ausführung stößt aber auf Kritik, wie der Korsett-Vorwurf aus dem offenen Brief zeigt. “Wir haben uns dann noch an 2-3 Punkten ein wenig bewegt, aber konnten politisch nicht weiter gehen in Verpflichtung auf unser Ziel aus dem Koalitionsvertrag,” so Hanusch.

Der Meinung, dass es sich nicht mehr rechnen würde, in München Wohnungen zu bauen, widerspricht sie allerdings vehement.”Mir ist nicht Bange, dass der Wohnungsbau einbricht. Diese Drohung wird seit Jahren auf allen Ebenen verwendet und ist bei keiner Regelung, die ich kenne, je eingetroffen. (…) Es ist gerade bei den wenigen Flächen, die wir noch haben, sehr entscheidend was für Wohnungen gebaut werden. Nämlich möglichst viele dauerhaft bezahlbare Mietwohnungen.”

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Beitragsbild: @Unsplash Daniel Sessler