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1.890 Euro für 50 Quadratmeter in Au-Haidhausen? Willkommen beim Wohnen auf Zeit

In der Welt zuhause? Das Versprechen von Airbnb, Reisen nicht mehr in gesichtslosen Hotels verbringen zu müssen, sondern daheim bei anderen Menschen unterkommen zu können, war so verführerisch wie erfolgreich. Nur dass von der Grundidee der Seite kaum mehr etwas übriggeblieben ist. In den Großstädten werden zu hunderten Wohnungen ausschließlich zu diesem Zweck angeboten: Hotelwohnungen oder möblierte Wohnungen, die dem Markt oft dringend benötigten Wohnraum für Einheimische entziehen.

München hat diesem Geschäftsmodell mit der sogenannten “Zweckentfremdungssatzung” den Kampf angesagt: Die Stadt hat dafür extra die Sonderermittlungsgruppe Ferienwohnungen ins Leben gerufen, die Hinweisen nachgeht, eigene Nachforschungen anstellt und ggf. Gerichtsverfahren einleitet. Laut Sozialreferat München wurden allein letztes Jahr 298 Wohnungen (19.146 m² Wohnfläche) wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt, 92 Gerichtsverfahren erfolgreich abgeschlossen und Bußgelder in Höhe von insgesamt 851.110 Euro verhängt.

Aber es gibt noch viel zu tun für die zusammengerechnet 29 Stellen, die im Fachbereich für den Vollzug der Zweckentfremdungssatzung zuständig sind – davon sieben Stellen allein für den Bereich Ferienwohnungen/Medizintourismus. Das Sozialreferat geht von rund 1.000 Wohnungen in München aus, bei denen ein begründeter Anfangsverdacht auf Zweckentfremdung wegen Nutzung als Ferienwohnung vorliegt. Dazu kommen geschätzt rund 300 zweckentfremdete Wohnungen im Bereich des Medizintourismus.

Das Vermieten von möblierten Wohnungen auf Zeit boomt

Während Airbnb damit als Geschäftsmodell für Immobilieneigentümer zunehmend uninteressant wird, wächst ein anderer Markt dafür gerade um so mehr: Wohnen auf Zeit, also das temporäre Vermieten von möbliertem Wohnraum.

Mr. Lodge ist nach eigenen Angaben “mit rund 3.000 vermittelten Wohnungen und Häusern pro Jahr der führende Anbieter von möbliertem Wohnen auf Zeit in München und Umgebung” und hat sich nun auf die Vermietung von möblierten Wohnungen ab sechs Monaten spezialisiert.

“Seit dem zweiten Quartal 2018 vermitteln wir nur noch mittlere und längerfristige Mietzeiten. Da die Stadt München Anmietungszeiträume von drei bis fünf Monaten als Zweckentfremdung ansieht, können über uns Wohnungen und Häuser nur noch für mindestens ein halbes Jahr oder länger bezogen werden”, sagt Norbert Verbücheln, Geschäftsführer der Mr. Lodge GmbH. Tagesaktuell könne Mr. Lodge auf rund 200 kurzfristig verfügbare Wohnungsangebote zurückgreifen.

Möbliertes Wohnen: 2.500 Euro für 81m² im Westend

Mit dem Vermieten an Medizintouristen, Tagesgäste oder Urlauber möchte Mr. Lodge jedoch nicht in Verbindung gebracht werden. “Kapitalanleger beziehungsweise Vermieter, die über uns inserieren, suchen mittel- und längerfristige Mietinteressenten, die Kontinuität bieten.” Mehrheitlich seien das aber andere Beweggründe als die Rendite zu optimieren. Die hehren Ziele spiegeln sich allerdings nicht in den Mietpreisen wider: “Schöne möblierte 2-Zimmer Wohnung in München Au-Haidhausen“: 1.890 Euro für 50m². “Sehr schöne möblierte 2-Zimmer Wohnung in München Schwanthalerhöhe“: 2.500 Euro für 81m². Normalverdiener können mit derartigen Preise nicht mithalten, geschweige denn Arbeitnehmer wie beispielsweise Krankenpfleger oder Erzieher.

Simone lebt in einer von Mr. Lodge vermittelten Wohnung. Ihr Freund habe sich damals dafür entschieden, da er viel auf Dienstreise sei und spontan in München eine Wohnung gesucht und keine Lust gehabt habe, eine neue Wohnung einzurichten. “Die Wohnung ist zwar schön eingerichtet, allerdings nicht wohntauglich. Das Sofa ist unbequem und weiß, sodass wir uns kaum im Wohnzimmer aufhalten”, beschreibt sie die kostenintensive Einrichtung in ihrer Mietwohnung auf Zeit. Für 50 Quadratmeter in der Parkstadt Schwabing zahlen die beiden 1280 Euro ohne Betriebskosten, 100 Euro gehen noch einmal für den Parkplatz drauf. “Die Küche ist sehr hochwertig, allerdings auch zum Teil nur schön anzuschauen und nicht für den täglichen Gebrauch geeignet. Der Rest sind Billigmöbel und wir haben kaum Stauraum. Ich persönlich finde es nicht gerechtfertigt, soviel Miete für diese Wohnung zu zahlen.”

“Es gibt eine Regelung im Gesetz, die für solche Wohnungen den Mieterschutz ausschaltet”

Der große Vorteil für die Vermieter beim “Wohnen auf Zeit” besteht vor allem in der Tatsache, dass sie mit möbliertem Wohnraum die normalen Bedingungen von Mietverträgen umgehen können. “Es gibt eine Regelung im Gesetz, die für solche Wohnungen eben den Mieterschutz ausschaltet. Die Gerichte haben in verschiedenen Entscheidungen definiert, was unter solchen Wohnungen zu verstehen ist: Mietverhältnisse von relativ kurzer Dauer, kurzzeitiger Sonderbedarf, überschaubare Vertragsdauer und ein sachlicher Grund für die Befristung etc.”, erklärt Anja Franz, Pressesprecherin vom Mieterverein München, die Sachlage.

Eine Zweckentfremdung sieht sie darin aber eher nicht. “Letztlich werden diese Wohnungen ja von Mietern bewohnt, die auch nicht in ein Hotel gehen können (für 6 Monate oder 1 Jahr….) und somit sowieso eine Wohnung, die eben auf dem Markt ist, mieten müssten. Natürlich verdienen die Vermieter mit diesem Modell sehr viel Geld, aber der Bundesgesetzgeber hat im BGB genau diese Art von Mietverhältnissen letztlich erlaubt und eben auch, dass die Mieterschutzvorschriften nicht gelten.”

“Jeder Mieter kann aber die Mietberatung in Anspruch nehmen”

Dass durch den Mangel an Wohnraum die Mietpreise auf diese Art der Vermietung in solche horrenden Höhen getrieben werden können, sieht man im Sozialreferat München deutlich kritischer. “Die Mieten hier sind sehr hoch. Der Mietspiegel ist für möblierten Wohnraum nicht unmittelbar anwendbar und die Vorschriften, die Mietpreisüberhöhungen bzw. Mietwucher verhindern sollen, greifen ebenfalls nicht”, erklärt Hedwig Thomalla vom Sozialreferat die Problematik. “Das Sozialreferat fordert deshalb schon lange eine gesetzliche Beschränkung der Miethöhe für möblierte Vermietungen auf max. 15 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.”

Auf die Gestaltung von Mietverträgen habe die Landeshauptstadt München im Vorfeld keinen Einfluss, aber: “Jeder Mieter kann die Mietberatung in Anspruch nehmen und sich über seine Rechte aufklären lassen.”

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Beitragsbild: Aaron Huber/Unsplash