"Wer will kann einziehen", das "Schnitzelhaus" im Westend
Aktuell, Stadt

„Wollen wir in Vierteln leben, die von den Interessen der Investoren geprägt sind?“

Was haben die gesichtslosen Neubauviertel mit den hohen Mieten gemeinsam? Beide haben die gleiche Ursache: die exorbitanten Bodenpreise der Stadt. Wo ein Grundstück solche Preisniveaus wie in München erreicht, steigen nicht nur die Immobilienpreise in schwindelerregende Höhen – auch bei den Bauprozessen muss gespart werden, um noch halbwegs rentabel zu bleiben. Die Immobilienpreise bekommen die Mieter zu spüren, die eintönig-leblosen Stadträume müssen alle ertragen.

Was zu dieser Fehlentwicklung geführt hat und welche Lösungsansätze Abhilfe schaffen könnten, thematisiert die aktuelle Vortragsreihe „Bodennutzung“ der Fakultät für Architektur der TU München. Wir haben mit dem Initiator der Reihe gesprochen: Christian Bodensteiner vom Lehrstuhl für Baukonstruktion und Baustoffkunde.

MUCBOOK: In der Ankündigung Ihrer Vortragssreihe schreiben Sie, dass „die Konsequenzen des gegenwärtigen Modells der Bodennutzung nicht dem öffentlichen Interesse folgen und als Fehlentwicklungen identifiziert werden können.“ Wenn Sie das Thema für Laien in aller Kürze erklären sollen: Wie wird die Bodennutzung derzeit gehandhabt?

Architekt Christian Bodensteiner, Foto: Florian Holzherr

Architekt Christian Bodensteiner, Foto: Florian Holzherr

Christian Bodensteiner: Wir handeln mit der lebensnotwendigen, nicht vermehrbaren, und unendlich lang nutzbaren Ressource Boden nach denselben marktwirtschaftlichen Grundsätzen, wie es für vergängliche und reproduzierbare Güter üblich und sinnvoll ist. Der Mechanismus von Angebot und Nachfrage sollte selbstregulierend wirken, führt aber hier zu einer Schieflage: Wer heute auf die Welt kommt, findet die Grundstücke weitestgehend verteilt vor. Wir kennen das nicht anders, aber wenn wir uns das für Luft oder Wasser vorstellen, wird die Tragweite dessen schnell klar.

Mit gravierenden Folgen…

Die Bodenpreise sind innerhalb der letzten zehn Jahre teilweise um das Dreifache gestiegen, dazu kommen die zunehmende Zersiedelung und Zerschneidung der Landschaft. Die Siedlungs- und Verkehrsfläche hat innerhalb der letzten 25 Jahre ohne Bevölkerungswachstum um mehr als 20 Prozent zugenommen. Es fehlt an einer Handhabe, Bodenspekulation zu verhindern. Sogenannte Landbanker treiben die Preise durch stetigen Weiterverkauf in die Höhe oder warten einfach auf steigende Preise und verhindern so die Bebauung. Das Gebäude, das auf dem leerstehenden, innerstädtischen Grundstück nicht entstehen kann, finden wir auf der grünen Wiese am Stadtrand wieder.

„Bekannt ist die Problematik schon seit 1879“

Welche Lösungsansätze gibt es, dem entgegen zu wirken?

Alle erfolgversprechenden Lösungsansätze für eine sozialgerechte und effiziente Bodennutzung belegen die Nutzung mit laufenden Kosten. Die Einnahmen könnten verwendet werden um die hohe Besteuerung des Faktors Arbeit zu reduzieren. Das erfordert allerdings ein fundamentales Umdenken in der Gesellschaft.

Der Architekturkritier Niklas Maak hat in der FAZ kürzlich geschrieben, die Architekturwelt habe seit langem keine „grundsätzlichere Debatte“ als über die „Bodenfrage“ geführt. Warum kommt diese Debatte erst so spät, wenn die Problematik doch schon seit längerem bekannt ist?

Vor der Wiedervereinigung wurden alternative Ansätze unweigerlich in die sozialistische Ecke gedrängt und danach hieß es: Du hast ja gesehen, wohin das führt. Erst nach dem extremen Anstieg der Bodenpreise innerhalb der letzten zehn Jahre erhielt das Thema neue Beachtung. Bekannt ist die Problematik allerdings schon sehr lange und Lösungsansätze gibt es spätestens seit Henry George 1879 sein Buch Fortschritt und Armut veröffentlichte. Aber Themen, die den Status Quo so grundlegend in Frage stellen, werden erst dann in der Breite diskutiert, wenn man nicht mehr daran vorbei kommt. Das könnte beim Boden jetzt der Fall sein.

Gero Suhner (TUM) wird in der Ihrer Veranstaltungsreihe einen Vortrag über den Bodenwert und das „Versagen neoliberaler Stadtplanung“ halten. Welche Faktoren haben zu diesem Versagen geführt?

Gero Suhners Vortrag möchte ich nicht vorgreifen. Nur so viel: Der regelrechte Ausverkauf der Privatisierungspolitik der letzten 20 Jahren ging exakt in die verkehrte Richtung. Leere Kassen haben dazu geführt, dass Kommunen ihre Planungsabteilungen verschlankt haben und den Kräften des Marktes wenig entgegen zu setzen haben. Eine Bodenreform muss hier ansetzen.

„Wenn die Gewinnmaximierung der alles bestimmende Faktor ist, wird uns das Ergebnis nicht gefallen“

In München wurde kürzlich viel über hässliche Neubauten gestritten. Welchen Einfluss hat die vorherrschende Bodenordnung auf die architektonische Qualität von Neubauten?

Jede gebaute Umwelt ist das Abbild der Gesellschaft, die sie hervorbringt. Das heutige Baugeschehen wird von Leuten dominiert, für die das Bauen und Bewirtschaften von Immobilien ein Geschäftsmodell und das Spekulieren auf Bodenwertsteigerungen eine weit verbreitete Anlagestrategie ist. Sie wollen aus dem „Objekt“ den maximalen Gewinn erwirtschaften. Den einzelnen Beteiligten kann man daraus keinen Vorwurf machen, so funktioniert eben das System. Wir können aber das System verbessern und uns fragen: Wollen wir in Vierteln leben, die maßgeblich von den Interessen der Investoren geprägt sind? Oder wollen wir mehr? Ein Weg wäre, Baugruppen und Konzeptvergaben zu stärken, eine kleinteilige nutzungsgemischte Parzellierung zu fördern und eben die Bodenwertsteuer als zentralen Steuerungsmechanismus einführen. Wenn die Gewinnmaximierung der alles bestimmende Faktor ist, wird uns das Ergebnis nicht gefallen.

In der Diskussion um den Bodenwert wird Österreich oft als vorbildliches Beispiel angeführt. Ist Wien das bessere München?

Es gibt einige Städte, die auf die jüngsten Entwicklungen der Bodenpreise besser vorbereitet waren als München: Wien durch den sehr hohen Anteil an städtischem Wohnungsbau, Ulm durch eine Jahrzehnte lange Politik der städtischen Bodenvorratspolitik oder Amsterdam durch die Tradition des Erbbaurechts. München hat durch die SoBon, die „sozialgerechte Bodennutzung“ deutschlandweit eine Vorreiterrolle übernommen, aber die erfasst lediglich die größeren Neubaugebiete und schöpft hier einen Teil der Wertsteigerungen in der Umnutzung vom Ackerland zum Bauland ab. Man muss sich aber fragen, wem die Bodenwertsteigerungen in der gesamten Stadt zustehen – all die Wertsteigerungen im Bestand in den 98 Prozent des Wohnungsbestands, die auf öffentliche Investitionen wie Schulen oder den U–Bahnbau und auf die gesamtgesellschaftliche Entwicklung zurückgehen.

Die SZ-Architekturkritikerin Laura Weißmüller schrieb vor Kurzem: „Öffentliche Grundstücke dürfen künftig nur noch im Erbbaurecht vergeben werden, und zwar in einem Verfahren, das den Käufer dazu verpflichtet, dort im Sinne des Gemeinwohls zu bauen. Außerdem muss die öffentliche Hand aktiv Bodenpolitik betreiben, also wieder Grundstücke und Häuser kaufen, um dort eine lebenswerte Stadt zu entwickeln, und zwar mit Partnern, die am Gemeinwohl interessiert sind, wie öffentliche Wohnungsbaufirmen oder Genossenschaften – und nicht am schnellen Profit, wie gewinnorientierte Immobilienfirmen und Bauträger.“ Würden Sie ihr zustimmen?

Unbedingt. Das Erbbaurecht steht ja als wirkungsvolles Instrument bereits zur Verfügung und sollte wo immer auch möglich eingesetzt werden. Die Bodenwertsteuer unterscheidet sich in der Wirkung wenig vom Erbbaurecht, allerdings ist sie viel umfassender. In meiner Vorstellung erfasst sie sämtliche Bodennutzungen: landwirtschaftliche Flächen und Straßen ebenso wie Bauland, öffentlichen und privaten Bodenbesitz. Das ist wichtig, um überall zu einem sorgsamen Umgang mit dem Boden zu kommen. Sobald es einen Konsens für eine solche Bodenwertsteuer gibt, ist zu diskutieren, welche Nutzung welchen Gegenwert hat, also mit welchen Kosten bepreist wird. Durch unterschiedliche Bewertungen könnten alle Formen der Bodennutzung ihren Platz bekommen und sich innerhalb der städtischen Vorgaben frei entwickeln.


Infos zur Vortragsreihe Bodennutzung:

Wann? 
6. Juni 2018, 18.30 Uhr
Prof. Dr.-Ing. E.h. Christiane Thalgott: Münchner Boden und Spekulation – Von den Terraingesellschaften bis heute
13. Juni 2018, 18.30 Uhr 
Gero Suhner, TUM: Der Boden und sein Wert: Vom Versagen neoliberaler Stadtplanung
21. Juni 2018, 18.30 Uhr 
Michael Jung, Continuum Capital, Frankfurt: Moderne Strukturierungsformen des Erbbaurechts
27. Juni 2018, 18.30 Uhr 
Stephan Reiß-Schmidt, München: Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik – Strategien, Konzepte, Handlungsfelder
04. Juli 2018, 18.30 Uhr
Podiumsdiskussion

Wo? Vorhoelzer Forum, Technische Universität München
Arcisstr. 21, 80333 München

Mehr Infos gibt es hier. 

Beitragsbild: © Joshua Wilking

No Comments

Post A Comment

Das neue MUCBOOK Magazin #10

Das Heft über die Münchner Stadtviertel

Bestellen unter:
https://shop.mucbook.de

E-MAIL SCHREIBEN, BRIEFKASTEN ÖFFNEN UND DANN IN MÜNCHENS VERGANGENHEIT, GEGENWART UND ZUKUNFT SCHAUEN!
Preis: 5 Euro
zzgl. 1 Euro Versandkosten

MUCBOOK – Das Münchner Stadtmagazin

Simple Share Buttons
Simple Share Buttons