Wohnen für 5 Euro pro Quadratmeter in München? Wien macht's vor!

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Wohnen für 5 Euro pro Quadratmeter in München? Wien macht’s vor!

23 Nov 2018, 17:21 von Florian Kraus

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Die Nachricht ging gestern weit über die Grenzen Österreichs hinaus:

Die rot-grüne Stadtregierung in Wien beschloss am Donnerstag eine Neubauordnung, welche zukünftig zwei Drittel aller entstehenden Wohnungen verbindlich einer Preisdeckelung von 5 Euro pro Quadratmeter bei der anschließenden Vermietung überführen wird. Dies wurde gestern paukenschlagartig im Wiener Stadtrat beschlossen, frei nach dem Motto: “Geht nicht? Gibt’s nicht!”

Diese Obergrenze liegt somit sehr deutlich unter den aktuellen Mietpreisen von Wien und auch deutlich unter jenen von München. In zentrumsnahen Vierteln wie der Maxvorstadt oder dem Glockenbach sind es aktuell rund 18 Euro durchschnittlich bei Neuvermietungen. Die Angebotsmieten auf dem freien Markt liegen einem Immobilienportal zufolge momentan – je nach Immobiliengröße – gar zwischen 18 und 29 Euro je Quadratmeter(!!). Man darf bekanntlich keinem Index trauen, den man nicht selbst operationalisiert hat – statista.de sieht den durchschnittlichen Angebotspreis aktuell bei “nur” 16,06 EUR für Wohnungen zwischen 60 und 80 Quadratmeter – aber die groben Relationen im Vergleich zum geplanten Vorstoß aus Wien sprechen doch Bände.

Wien ist ein historisches Beispiel für gelungenen öffentlichen Wohnungsbau

Wien ist heute schon ein historisches Beispiel dafür, dass eine hohe Quote an öffentlichem Wohnungsbau ein wirksames Mittel gegen die allerorts zu beobachtende Mietpreisinflation ist. Unter dem allgemeinen Niedrigzinsniveau und der zu beobachtenden Landflucht ächzt weltweit der Großstadtwohnraum, der als Spekulationsobjekt oder bewohnbare Kapitalanlage längst entdeckt ist. Wien ist da einer der Ausnahmefälle. Zu keiner Zeit wurden hier Wohnungen aus dem Besitz der Stadt im großen Rahmen an Investoren veräußert. Die Stadt hält heute 220.000 Wohnungen, weitere 180.000 Wohnungen fallen unter den vergleichsweise günstigen und kommunal geförderten Genossenschaftsbau. Das wirkt sich auch auf den restlichen Wohnungsmarkt mildernd aus, wenngleich sich die Preise auf dem freien Markt annähernd auf Münchner Niveau befinden. Nun sollen aber Neubauten verbindlich vom Markt geschützt werden.

Vertreter des Baugewerbes melden jedoch Sorge an, ob unter solch rigiden finanziellen Umständen, wie sie in Wien geplant sind, überhaupt noch ausreichend neue Wohnungen entstehen könnten, denn für viele Bauvorhaben ginge die Rechnung unter diesen Vorgaben schlicht nicht auf.

Ist das “Modell Wien” auch in München denkbar?

Bundesweit gilt für alle Mietverhältnisse der GroKo-Kompromiss “Mietpreisbremse”, der einen ernsthaften TÜV-Test im Stadtbereich aber wohl kaum bestehen würde. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete demnach höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem Mietspiegel vor Ort entnommen werden. Ausnahmen gibt es selbstredend auch.

In München wurde vom Stadtrat zuletzt die kommunale Mietpreisbremse verabschiedet, die sich aber “nur” auf städtische Wohnungen und die Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG und GWG bezieht. Das sind etwa acht Prozent aller Wohnungen in München. In allen Wohnungen, die unter diese Regelung fallen, ist die Mieterhöhung auf maximal zehn Prozent innerhalb von fünf Jahren begrenzt. Die Stadt München und OB Reiter versuchen laut eigenen Aussagen, auch private Wohnungsbaugesellschaften für die freiwillige Übernahme dieser Selbstverpflichtung zu werben. Von der Radikalität des Vorhabens in Wien ist das meilenweit entfernt – fairerweise muss angeführt werden, dass die Kommunalpolitik in München auch geringere Gestaltungsmöglichkeiten hat.

Das sagen die Parteifraktionen aus München zum Vorstoß aus Wien!

Stadtrat Christian Müller, der wohnungspolitische Sprecher der SPD München, empfindet die Initiative der Stadt Wien als “auch für uns interessant”. Folglich hat die SPD München heute das Planungsreferat München per Antrag dazu aufgefordert, zu prüfen, wie das “Modell Wien” funktioniert und welche Maßnahmen nötig wären, um dies in einer ähnlichen Form hier zu adaptieren: “ Wichtig ist vor allem zu erfahren, welche Voraussetzungen Bund und Land schaffen müssen, schließlich ist München anders als Wien kein eigenständiges Bundesland und deshalb in den Handlungsmöglichkeiten eingeschränkt.”

Auch die Fraktion der CSU München findet den Ansatz “spannend”, gibt sich aber etwas weniger euphorisch. “Es braucht Unternehmen, die das durchsetzen”, lässt der Fraktionsvorsitzende Markus Pretzl verkünden. Ein Privater könne wegen der höheren Kosten in Deutschland zu solchen Konditionen nicht bauen. Ferner seien die städtischen und gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften schon fast an ihrem Limit und die Kommune verfüge nur über sehr begrenzte Handlungsmöglichkeiten. Pretzl spricht sich für einen kleineren Versuchsrahmen aus: “Es wäre aber durchaus eine Überlegung, ob man das mit einem städtischen Grundstück mal probiert. Das heißt, die Stadt schreibt das Grundstück zu den Konditionen aus, wie in Wien gebaut wird und dann schauen wir, wer sich bewirbt und für wen das interessant ist.”

Katrin Habenschaden, Fraktionsvorsitzende der Grünen und der Rosa Liste, findet die Initiative aus Wien “hervorragend”, aber leider “nicht unmittelbar auf München übertragbar”. Als Grund wird auch von ihr die abweichende Gesetzgebung angebracht. Wien kann als eigenes Bundesland relativ autark handeln, während München größtenteils auf die Landes- und Bundesgesetzgebung angewiesen ist. Die Grünen wollen OB Reiter deshalb weiter auffordern, sich beim bayrischen und beim deutschen Städtetag aktiv für die Vorbereitung entsprechender Gesetze stark zu machen (Zur Info: Der Deutsche Städtetag vertritt aktiv die kommunale Selbstverwaltung. Er nimmt die Interessen der Städte gegenüber Bundesregierung, Bundestag, Bundesrat, Europäischer Union und zahlreicher anderer Organisationen wahr). Der Städtetag kann dann an die Regierungen herantreten. Auch etwas Lokalpatriotismus würde sie sich von Bundestagsabgeordneten der GroKo aus Ballungsräumen wie München wünschen: “Setzt euch für die Belange eurer Herkunftsstädte ein!”. Die Kommunalpolitik sollte einstweilen auf Kurs bleiben: “Unsere Schwerter sind nicht groß, aber wir müssen sie scharf halten!”

Und jetzt?

Die Machbarkeit von revolutionären Gesetzesänderungen beim Mietrecht ist auf kommunaler Ebene also sehr begrenzt. Die Stadtverwaltung und der Stadtrat hat überwiegend Einfluss auf Wohnungen im eigenen Besitz. Das sind nicht so viele wie in Wien. Das sind generell nicht so viele. Die städtischen Bau- und Wohnungsgesellschaften – also GEWOFAG und GWG – waren zudem bis zur Einführung der kommunalen Mietpreisbremse diesen Sommer gehalten, überwiegend betriebswirtschaftlich zu operieren, also sich an den üblichen Marktpreisen zu orientieren (außer bei den eigenen Sozialwohnungen). Hier sind keine großen Steigerungen in Zukunft zu erwarten, andererseits lebt man hier im Moment auch nicht zum Discountpreis, wie man vielleicht meinen könnte. Und die allermeisten Bewohner der Stadt betrifft das ja ohnehin nicht. Sie leben in privaten Mietverhältnissen. Wenn man bezahlbare oder gar günstige Mietpreise für erstrebenswert hält, muss man also vorerst hoffnungsvoll gen Berlin oder gen Landesregierung blicken. Große Demonstrationen wie jüngst #ausspekuliert oder eben die gestern verabschiedete Reform aus dem Nachbarland setzen hier deutlich sichtbare Rauchzeichen, die von der Legislative hoffentlich richtig und zeitnah gedeutet werden.